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マンションの寿命=耐用年数ではない!だったらいつまで住めるの?

2018/09/09
 
マンションの寿命・耐用年数
この記事を書いている人 - WRITER -

どうも!マイホーム塾のヤスヤマです。

 

マンション購入を検討する時に、やっぱり気になりませんか?

 

マンションの寿命って何年?

マンションっていつまで住めるの?

 

法定耐用年数47年なので、だいたい50年ぐらいです

Aサイト

建て替え事例の平均築年数37年から見ると、40年ぐらいです

Bサイト

というように、どの切り口で見るかによってマンションの寿命は意見が分かれるものなのです。

 

日本でマンションが普及し始めてから、だいたい60年ぐらい経ちます。

今も築50年ほどのマンションに住んで、普通に生活できている人がいるところを見ると、寿命はもうすこし長そうですね。

 

マイホーム塾では70年ぐらいが寿命じゃないかと考えています。

ヤスヤマ

 

それはどうしてか?マンションにおける大型設備関連の耐用年数30~36年前後のため、大がかりな大規模修繕を行って全設備一度入れ替えたとして、70年ぐらいが限界ではないか?と思うからです。

 

もし、この36年に一度の大規模修繕をもう一度するなら、例えば100年でも住めると思います。が、莫大な費用がかかるので、正直おそらく、2回目の大規模修繕か?建て替えもしくは売却か?の選択で大規模修繕は選ばないと思うからです。

 

 

マンションの寿命を決める要素:物理的耐用年数

 

マンションの物理的耐用年数は、のばそうと思えばのばせるんです、実は。

 

鉄筋コンクリートの耐用年数

 

鉄筋コンクリートの寿命は100年と言われています。もっと詳細に言うと、鉄筋を包むコンクリートの厚みを『かぶり厚』と言いますが、

・かぶり厚が3センチメートル65年

・かぶり厚が4センチメートル100年

と言われています。

 

2009年に施行された長期優良住宅制度によって、耐用年数75~90年と認定されたマンションも実際にありますよ。

 

現在では、「寿命200年」のコンクリートも流通し始めていますし、更には『500年コンクリート』の開発も進んでいるようですよ。

 

 

では、実際のところどうなのか?気になるところですので調べると、

宮益坂ビルディング 日本最初の分譲マンション 65年(2016年取壊し)
同潤会その他アパート 60~70年
同潤会「上野下アパート」 1929年築 84年(2013年取壊し)

このように、かなり古いコンクリートの建物でも、きちんとメンテナンスさえしていれば、最長84年はもつことがはっきりわかりますね。

 

小松幸夫さんが行った「建物の平均寿命実態調査(2013)」では、RC(鉄筋コンクリート)系住宅は68年という結果だったようです。現実は、コンクリートの寿命が来る前に、建て替えになっているようですね。

つまり、マンションの寿命は鉄筋コンクリートの耐用年数では決まらないと言えますね。

 

 

設備関係の耐用年数

 

マンションにはいろんな設備がありますが、それぞれにも耐用年数があります。実際には耐用年数が経過しても、壊れるまでは使用できなくもないのですが……

 

一戸建てと違ってマンションは所有者みんなの資産ですから、何か1つを修理するって言っても、そう簡単に

はい、壊れたから交換しまーす!

とはいきません。管理組合で議論して…議決とって…予算とって…と時間がかかるのです。壊れてしまってから、そんなゆっくりしてられないですよね?なのでマンションでは、前もって長期修繕計画を立てて、計画に沿って実施していく必要があるんですね。

 

管理組合について詳しく知りたいならこちらの記事がおすすめです。

長期修繕計画って何?となっている方はぜひこちらの記事に目を通しておいてください。

 

 

設備関連の耐用年数はこちらになります。

給水設備

給水管 更生15年:取替30年
貯水槽 取替25年
給水ポンプ 補修8年:取替16年

排水設備

排水管  更生15年:取替30年
排水ポンプ  補修8年:取替16年

ガス設備

ガス管  取替30年

空調・換気設備

空調設備  取替15年
換気設備  取替15年

電灯設備

電灯設備  取替15年
配線盤類  取替30年
幹線設備  取替30年
羅針盤設備  取替40年
自家発電設備  取替30年

情報・通信設備

電話設備  取替30年
テレビ共聴設備  取替15年
インターネット設備  取替15年
インターホン設備  取替15年

消防用設備

屋内消火栓設備  取替25年
自動開催報知設備  取替20年
連結送水管設備  取替25年

昇降機設備

昇降機(エレベーター)  補修15年:取替30年

立体駐車場設備

自走式(プレハブ造)駐車場  補修10年:建替30年
機械式駐車場  補修5年:建替20年

 

そのほかに、外壁やドア扉・サッシ、手すりや鉄骨階段などは36年で取り替えが推奨されています。

なので、一度全設備を取り替えれば60~70年は住めそうですね。さらにもう一度取り替えれば90~100年でもいけそうです。さらに……と永遠にいけそうですよね?

 

つまり、マンションの寿命は設備関連の耐用年数でも決まらないと言えそうです。

 

 

耐震性の耐用年数

 

地震大国の日本ではマンションの寿命を考える上で、この耐震性能も無視できない要素ですよね?

 

日本で耐震性能を考える時には、

旧耐震基準

☑新耐震基準

を知っておいたほうが良いですので、ぜひこちらの記事を読んでくださいね>>>

 

1981年以前の旧耐震基準マンションは、

■コンクリートの性能

■鉄筋の量

■施工方法

などが新耐震基準のマンションと大きく異なり、どうしても耐震性能は劣ってしまします。

 

旧耐震基準のマンションの中には、新耐震基準を満たすマンションも存在するのですが数は少なく、ほとんどのマンションが耐震診断を受けていないのが現状です。なので、もちろん耐震補強も行っていません。

 

こういったマンションは、今後大きな地震などにより、突然その寿命を迎えるマンションも出てくると思います。

 

 

マンションの寿命を決める要素:社会的耐用年数

 

マンションの物理的な耐用年数は100年もったとしても、実際は68年(平均)で取り壊されているのは、実は

社会的耐用年数

経済的耐用年数

が大きく関係しているからなんです。

 

古いマンションは、

  • 狭い
  • ベランダがない
  • 洗濯機置き場が外
  • 追い炊き機能がない
  • エレベーターがない
  • 床スラブが薄い
  • 階高が低い
  • 直床で配管取替ができない

こういった理由から、大規模修繕にお金をかけて住み続けるよりも、建て替えを選ぶマンションもありました。これが、社会的耐用年数です。

 

このマンションの建て替え実例では、築35~40年の間ぐらいに実施されたマンションが多いようです。

つまり、今まで建て替えられた古いマンションの社会的耐用年数は、だいたい40年ぐらいだったと言えますね。

 

 

ただし、建て替えはとてもハードルが高く、条件を満たす恵まれた一部のマンションしか実現可能ではありません。すべてのマンションが建て替えできるわけではないことを十分に理解してマンションを買ってくださいね。

 

 

それ以外にも、法令や制度の改正だったり、都市計画等による区画整理再開発といった要因で、古いマンション取り壊しとなるケースも社会的耐用年数と言えます。

 

 

マンションの寿命を決める要素:経済的耐用年数

 

マンションの物理的耐用年数をのばすためには、適切なメンテナンス適切なタイミングで行う必要があるのは知ってもらえたかと思います。

 

でも、そのメンテナンスを行うためには

 

莫大お金

 

がいるんです。

 

こちらは、とあるマンション(住戸数37戸)の大規模修繕費用の一例になります。

大規模修繕12年サイクル

出店:http://www.mansion.mlcgi.com/

築12年、24年、30年、36年と年数を重ねていくほど、メンテナンス費用は大きくなっていきますよね?

 

このサンプルの住戸数37戸のマンションでは、@160円/㎡の修繕積立金を徴収していたにも関わらず、築30年の設備改修と築36年の3回目大規模修繕の時には、積立金が不足していますね?

 

設備関連は確実に劣化するわけですから、いずれ取り替え時期が必ずやってきます。それが30年、36年というタイミングです。当然12年、24年の時よりメンテナンス費用はかさ張ってきます。

 

この時に十分なメンテナンスを行えるだけの修繕積立金がストックされていないと、大規模修繕による一時金を徴収されるケースもあります。

 

 

さらに、

■所有者の高齢化

■居室の賃貸化

空室の増加

などによって、マンションの管理費や修繕積立金が十分に集められなくなってしまうケースも増えています。

 

 

さらに、1960~1970年代に建てられたマンションでは、そもそも管理組合も無ければ、マンションのメンテナンスのために修繕金を積み立てるという考え方もなく、修繕積立金を徴収していないマンションすらあります。

 

修繕が必要になってきてから突然、

マンションの修繕が必要なので、一室あたり数百万円徴収します

マンション住民

なんて言っても、当然、だれにも負担に合意してもらえません。

 

こういったケースによってお金が集められなくなると、マンションの維持管理や修繕ができなくなり……結果、マンションの寿命を縮めてしまうわけです。

 

これが、経済的耐用年数となります。そして今後は、この経済的耐用年数により、マンションの寿命を迎えてしまうケースが急激に増えてくるんですね。

 

 

寿命を迎えたマンションのその後

 

社会的・経済的な耐用年数によってマンションが寿命を迎えたとしても、そう簡単に建て替えはできません。むしろ、建て替えができるのは、ごく一部の条件に恵まれたマンションだけだと思っておいたほうがよいですね。

 

そうなると……今後、築40年、50年のマンションが急激に増えてくることになります。

 

でも、その中には経済的な耐用年数を迎え、マンションは老朽化するばかりで、何も対策しようのないマンションもあることを頭の中に留めておいてくださいね。

 

今は古いマンションでもリノベーションが流行っていますが、古いマンションを買う時には部屋の中身だけでなく、マンションの寿命を決める要素である

■社会的耐用年数

■経済的耐用年数

に深くかかわる項目は絶対にしっかりと確認しなくてはなりませんよ!?

 

 

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