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住宅ローン奴隷なんて嫌!資産価値が落ちないマンションで自分らしさを実現する。

2018/05/28
 
マンション群
この記事を書いている人 - WRITER -

こんにちは。

後悔しないマイホーム選びアドバイザーの安山です。

 

今日のお題は、資産価値が落ちないマンションについて、です。

マイホームを購入するなら一戸建て派(しかも賃貸併用住宅押し)の私ですが、ある条件をクリアするなら、マイホームがマンションでもありだと私は思っています^^
(こちらをお読みくださいね⇒マイホームは一戸建てかマンションか

もちろん理想は戸建ですが、戸建てのマイホームは高すぎて難しい立地ならば、マンションをおすすめします。いや、むしろ立地が最重要ポイントなので、大都市であればあるほど、立地を優先するにはマンションのほうが有利ですらあります。

で、ある条件とは?
それは、10年後にほとんど値下がりせずに売れる、という条件です。

 

マイホームがマンションでも良い理由

 

え~~~!!!マイホーム買うのに、売ることが前提なの?
とヒンシュクを買いそうですが。。

そうなんです。実際には売らなくてもいいんですけどね。

マンションというのは、みなさまもよくご存じのように、共同所有でございます。
不動産の世界では、所有者が複数いることほど面倒臭い事はありません(笑)

日々の管理業務に大規模修繕、立替え等どう考えても、所有者が多数いるのは面倒です。
(どれだけ面倒か知りたい人はこちら⇒マンションの修繕積立金不足。 マンションの行く末。

 

実際、いろいろなトラブルも起きています。

管理会社に管理を丸投げしていたら、不必要な修繕工事を多くしており、修繕積立がほとんど残っていなかったり・・・
修繕積立金が低く設定されており、大規模修繕の時に積立金が足らず多額の負担金が発生したり・・・
建替えしたくても建替えできなかったり・・・

診断結果により耐震補強工事が必要と分かっても費用が捻出出来ないため、あえて耐震診断を受けないマンションまで・・・

そんな面倒臭いマンションですが、不動産の売買においてもっとも重要な『流動性』という観点からは、戸建てよりも優秀です。つまり、マンションのほうが戸建てより売りやすい、ということです。だから、マンションでもありなんです。

その売却時にほとんど値下がりしていなければ、実質は、
住宅ローンの金利
管理費・修繕積立金
固定資産税
だけを払って住めていたことと同じですよね。

それってお得じゃないですか?

 

実際に都心では、分譲時期から値上がりしているマンションもありますし、ほとんど値下がりしていないマンションもあります。

確かに、ここ2~3年は大都市の不動産価格は高沸しているので、「時期が良くて高く売り抜けられた!!」という人がいるのも事実です。ですが、ここではそういった不動産バブルの恩恵を受けた場合ではなくて、分譲開始からずっとほぼ値下がりしていない、価格が安定しているマンションの場合と考えてくださいね。

じゃあ、値下がりしにくい資産価値が落ちにくいマンションってどんなマンション??

と気になりますよね。

 

資産価値が落ちにくいマンションとは?

 

私のブログを読んでくださる奇特な方はもう答えに気づいてくださっていると思います。

『不動産の世界で最も重要なのは流動性』です。

『流動性』の高いマンションが、値下がりしない、しにくい、資産価値が落ちないマンションなんですね。流動性が高い、ということは、それだけ多くの人が住みたい、買いたいと思っているので、需要が高く値落ちがしにくいからです。

 

価値と言ってもいろいろありますよね。ただ、不動産の場合、資産価値は相場で決まります。つまり、市場での人気の高さで決まるんですね。

常に人気を保ち続けるマンションは、資産価値が落ちにくいのです。

 

資産価値が落ちにくい新築マンションのポイント

 

「住まいサーフィン」で有名な沖有人さんによると、

1.駅近

2.単価の高い都心エリア

3.大規模マンション

4.ランドマーク性のあるタワマン

5.70~80㎡のファミリータイプ

6.適正価格

7.購入時期

この法則に従って新築マンションを選択すると、価格が下がりにくいと過去20年間18,000件のデータが証明しているそうです。

 

けど、ちょっと待ってください。冷静に考えてみてくださいね。

こんな都心の駅近70㎡以上のタワマンなんて、高~~~~~い!!!一般庶民には買えないと思いませんか?

つまり、このお高いマンションを買うことが出来る(住宅ローンが通る)高収入の方たちしか、価格が下がりにくい資産価値が落ちないマンションを手に入れる事ができない、ということなんでしょうか?

一般庶民のわたしたちは諦めるしかないのでしょうか?

 

いえいえ、安心してください。私たちにも、資産価値が落ちにくいマンションを手に入れる方法があります。それが、『中古マンション×リノベーション』です。

 

なぜ!?『中古マンション×リノベーション』をオススメする理由

 

リノベーション解体中

日本では、「新築プレミアム」という言葉があります。文字通り、「新築」ということに価値があり、「新築」というだけ価格が相場より2~3割高くなります。ですが、1日でも住めば「中古」となり、その価値は下落します。つまり、引っ越した初日にいきなり物件価格の20~30%の価値を失うことになります。

なんということでしょう!!!

ここが重要ポイントです。上記の条件を満たすような新築分譲時から価格が下がらない(ほとんどが超高級)マンションを買えば別です。しかし、そうではない普及価格帯の新築マンションを買うと、住宅ローン奴隷時代が始まります。

  • 転職や会社の業績悪化で給料が下がり、住宅ローンの支払いが苦しくなってきた
  • 想定外の出来事により引越さなくてはいけなくなった

人生は何が起こるかわかりません。このようにさまざまな事情でマイホームの売却をしようとすると・・・査定金額よりローン残債額のほうが大きい!!!売るに売れない。。。

じゃあ、賃貸に出そう!と思っても、募集賃料は毎月の住宅ローン返済額より低く、毎月赤字になる。。。

こうなると、逃げるにも逃げられない、ニッチもサッチもいかない地獄の人生が待っています。最悪のケースでは破産です。

 

一般には、普及価格帯の新築マンションの場合は10~15年ぐらいかけて、新築時の分譲価格の6~5割の価格にまで下落していきます。その後も緩やかに下落していきますが、好立地のマンションはそれ以降はほぼ価格が安定してきます。

だから、価格が安定してきた中古マンションを買って『リノベーション=再生』し、古くなったために価値が下がってしまったマンションの「資産価値」を『リノベーション=再生』すれば資産価値が保たれるのです。

もちろん、中古マンションならどんなマンションでも良いわけではありません。資産価値が下がり続けるマンションもありますからね。「資産価値」が維持できるマンションでなくてはいけません。では、資産価値が維持できる中古マンションとは、どんなマンションなんでしょうか? 私が考えるポイントを挙げていきます。

 

資産価値が落ちにくい中古マンションのポイント

 

不動産の資産価値は立地が全て

 

不動産は立地が9割、物件スペックが1割とよく言われます。それぐらい立地は不動産の資産価値を左右します(これは言い切ります)。

不動産選びは街選びです。マンション自体がどんなに良くても、街自体の価値が下がればマンションの価値も必ず下がります。

 

【1.人気エリア】単価の高いエリアが底堅い


結局のところ、不動産で大切なのは『流動性』です(しつこい?笑)。資産価値の維持には豊富な買い手の存在が必要なんですね。
買主が潜在的に多くいるエリアが、最もリスクが少ないエリア、と言えます。

高くても、皆が住みたい、買いたいエリアにあるマンションは中古になっても価格が下がらず資産価値が落ちにくいマンション、という事ですね。これは新築でも中古でも共通するポイントです。

 

【2.交通の利便性】都心やターミナル駅へのアクセスが良い

 

複数の路線が利用できる駅や、朝の通勤時に座ることができる始発駅、急行や快速の停車駅はやはり人気があります。また、都心やターミナル駅まで乗り換えなしで行けたり、短時間で行けるなどのアクセスの良さもポイントが高いです。

 

【3.希少立地】駅からのアクセスが良い


中古マンションの売買成約事例からデータを分析していくと、同じ築年数、広さ、グレードで比較すると、駅徒歩7分から価格の下落が始まります。

つまり、駅より徒歩6分以内が値段が下がりにくいマンション、と言えるのではないでしょうか。もちろん、近ければ近いほど希少価値は増します。駅直結マンションなんてひとつの駅に何個も無いですから、さらに希少価値は高いです。

ただ、近すぎて電車や踏切の騒音、振動等の問題がある場合にはマイナス要因となってしまいますので注意が必要です。

 

【4.安全性】災害リスクが少ない地形や地盤、立地

 

  • 昔、川や水田だった
  • 近くに沼地、ため池、川、用水路などがある
  • 裏に山や崖がある
  • 岩崖の上にある
  • 山を切り崩した造成地である

こういった場合は災害リスクが高いため、資産価値にマイナスの影響を与えます。

 

【5.生活の利便性】快適に暮らせる施設が充実している

 

日常生活に必要な施設が十分に揃っていることもポイントです。具体的には、スーパーや商店街、金融機関に郵便局、役所などの行政機関、総合病院などが挙げられます。

また、教育施設の数や質なども抑えておきたいですね。

ランドマーク的な商業施設やスポットがあればさらにポイントは高いです。

 

【6.居住の快適性】生活を豊かにしてくれる環境

 

生活を豊かにしてくれる環境であるか、というのは重要なポイントです。

自然が多く癒される街なのか?スポーツが楽しめる街なのか?音楽や演劇など芸術が楽しめる街なのか?といった街の特色ですね。新しく開発された街(いわゆるニュータウン)には、この環境が無い場合が多いかなあ、と感じます。歴史が浅いので仕方ありませんが。。。

やはり、長期にわたり活気がある街というのは、歴史があり、文化が根付き、街に奥行きがあると感じます。その奥行きに人は魅せられるのではないか、と思います。いつまでも人を魅了する街が、生き残る街ではないでしょうか。

このポイントは、あなたが実際にマンションを実際に購入する場合にとても需要なポイントになります。「あなたにとって」の人生の豊かさとどんな街かがマッチしなくては意味がありません。「自分らしさ」を実現するために、その街がどんな街か、歴史や文化にまでつっこんで調べてみることをおススメします。

 

マンションの資産価値維持の決め手

 

【7.管理状態】管理やメンテナンスが行き届いている

 

マンション改修工事

「マンションは管理を買え!」

聞いたことがありませんか?

マンションは複数の所有者による共同の持ち物なので、マンションによって管理状態がバラバラです。

しっかり管理とメンテナンスをされているマンションは傷みが少なく、資産価値の維持にプラスに影響します。しかし、メンテナンスをサボると・・・マンションの資産価値は激減します。

修繕履歴、今後の修繕計画の有無、修繕積立金が妥当金額かどうか、管理費・修繕積立金の滞納の有無など、購入前には必ず調べてくださいね。

 

中古マンションの最大のメリットは、

管理状態がしっかり確認できる

ということです。管理こそが、マンションの将来の資産価値を決める!と覚えておいてくださいね。

 

まとめ

 

いかがだったでしょうか?

誰もがマイホームで失敗したくない、後悔したくないと思っています。だからこそ、資産価値って気になりますよね?資産価値が落ちないマイホームが欲しいですよね?

確かに、都心駅近の超高級マンションなら資産価値は落ちなさそうです。でも、私たち一般庶民にはとても手が届きません。一般庶民の私たちが資産価値が落ちないマイホームを手に入れるには、

「中古マンション×リノベーション」

がオススメです。「新築プレミアム」が乗っかった割高な価格から値下がりして価格が安定してきた中古マンションを買って『リノベーション=再生』し、古くなったために価値が下がってしまった中古マンションの「不動産価値」を『リノベーション=再生』すれば資産価値が保たれるのです。

もちろん、資産価値が下がり続ける中古マンションもありますから、資産価値が落ちない中古マンションを選ばなくてはいけません。

資産価値が落ちない中古マンションのポイントは

1.立地(マクロ的にもミクロ的にも)

2.管理

につきると思います。

 

後悔しないマイホームとは、「資産資産」がなくてはならないし、「自分らしさ」を実現できなくてはなりません。

どうか、自分で考えることをせず、「みなさんそうですよ」という不動産営業マンの営業トークに乗せられて、なんとなくで物件を決めて、言われるがまま目一杯の金額を借りて、住宅ローンの奴隷とはならないでくださいね。

 

マイホーム購入の先に、あなたの幸せがありますように!!

 

 

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