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マンションの修繕積立金不足は命とり!?安けりゃお得でいいってもんじゃないよ

2018/09/09
 
ボロボロのマンション
この記事を書いている人 - WRITER -

どうも!マイホーム塾の安山です。

 

近頃流行のリノベーション。

 

特に都市部では新築マンションの価格が高止まりしていますよね。って言うか、高すぎです!

 

そんな高すぎるマンションなんて、一般ピーポーには買えないぜ!!!

 

と言うことで、この数年は『中古マンション×リノベーション』が人気です。中古なら値段もそこそこ、立地はGOODなものを買えますからね。

 

そんなリノベーション派には人気のマンション。

ですが、分譲マンションにはトラブルも多く見受けられることを知っていますか?

 

実は一番深刻なトラブルは、修繕積立金不足です。

 

新築マンションの販売時、マンション販売会社は販売しやすくするため、修繕積立金が実際に必要な金額よりも低めに設定されているケースがほとんど。

 

だから、大規模修繕を実施しなくてはいけない時に、積立金が不足する例が相次いでいるんです。

 

 

マンションの修繕積立金とは?

 

まず、マンションの修繕積立金についておさらいしましょう!

 

分譲マンションの所有者には、

 

管理費

修繕積立金

 

この2つを支払う義務があります。

 

この2つの金額や中身の詳細は管理規定で定められています。

 

管理規定の中身は管理組合で決めます。

 

マンション所有者は、この管理組合への参加が強制ですので組合員になります。

 

修繕積立金というのは、マンションの修繕を行うために積み立てているお金のこと。

 

ただ、ここで言う『マンションの修繕』というのは、共用部分の修繕に当たります。

 

具体的に言うと、

 

外壁等の塗装工事

防水工事

鉄部等の塗装工事

 

など。

 

更に、築年数がかなり経過してくると。。

 

✓消防設備の改修

✓照明器具の交換

✓金物類の交換

✓エレベーターの更新

✓給水管・排水管・給湯管の更新

✓電気設備の改修

✓エントランスの改修

✓サッシや玄関扉(各住戸の)の交換

 

こんなに多くの修繕を行う必要がでてきます。

 

こんな大規模な修繕、高いに決まってますよね!?

こんなの急に言われても、お金なんて用意できないですよね!?

 

なので、こういった大規模修繕を行うためのお金を積み立てていくのが、修繕積立金なんですね。

 

マンションの修繕積立金はなぜ必要?

 

では、どうして修繕積立金が必要なのでしょうか?

 

積み立てていくのは、さきほど説明したように、大規模修繕を行うタイミングでマンション住民の方からお金を集めようとしても、用意できない可能性があるので、積立方式をとります。

 

でも、そもそも、どうしてそんな大規模修繕をやらなくちゃいけないのでしょうか?

ヤスヤマ

 

そんなにお金がかかるなら、やらなくてもいいんじゃないの?

 

って言いたくなりますよね?

 

マンションの建物自体はコンクリートで出来ています。

このコンクリート、寿命は100年とも言われています。最近だと、200年持つコンクリートもあるみたいですが。

 

ただコンクリートは水を通すので、外壁を貼ったり、屋上は防水処理をしたりして、水がしみこまないように処理しています。

 

その外壁のコーキングや屋上の防水シートなんかは、10~15年ぐらいの寿命しかありませんから、そのサイクルでコーキングを打ち直したり、防水シートを交換したりする必要があるんですよね。

 

やらずに放置すると、どんどん、どんどん、雨水はコンクリートの中にしみこんでいって、コンクリートは劣化して剥がれ落ちてきますし、雨漏りもします。

 

同じように、

 

✓エレベーター

✓オートロック

✓電気設備

✓消防設備

✓給水管・排水管・給湯管

 

なんかにも、それぞれの寿命と言うか安全に使える期間がありますから、それを過ぎると交換や改修が必要となるわけです。

 

こちらもやらずに放置すると、突然エレベーターが動かなくなったり、漏電したり、蛇口をひねると錆びが混ざった赤土色の水が出てきたりする場合もありますからね。

 

 

マンションの修繕積立金の相場はいくら?

 

国土交通省が発表の、分譲マンションの修繕積立金の指針では、マンションの状態や価値を長期間維持するためには、12年おきに外壁の塗り替え、屋上の防水工事が必要となっています。

 

84の実例の総費用をもとに、毎月の積立金の目安は、

 

【1~14階建てマンション1㎡当たりの平均月額】

◆50戸未満       218円/㎡

◆50~100戸未満   202円/㎡

◆100戸以上      178円/㎡

20階建て以上の超高層マンション、機械式立体駐車場ではさらに割高になるようです。

 

まあ、ざっくりとですが、

 

200円/㎡はないと危ない!

 

というぐらいの判断でいいかと思います。

 

けれども、実際の新築マンション分譲時の修繕積立金の平均は、この目安の約半分です。

 

これじゃあ、足りるわけがない!!!大規模修繕行う時に、「お金がな~~~い」となるのは明白です。

 

 

マンションの修繕積立金、なぜ不足するの?

 

修繕積立金は、通常、大規模修繕計画に沿って金額を設定します。

でも、管理費と修繕積立金は、購入後は毎月支払う固定費なので、多額になると購入意欲を阻害してしまいます。

 

住宅ローン返済以外にも、毎月数万円も支払いがあったらキツイ!

と思われてしまいます。

 

そのため、マンション販売会社はなるべく低くしたい(見せたい)のが本音なわけです。

 

大規模修繕計画により必要とされる修繕積立金では高すぎるため、売りやすいように安めに(半額ぐらいのケースが多い)設定されてしまうんです。

 

そして、来る大規模修繕時には積立金が足りな~い!となるのです。

 

 

そう。完全に売る側都合主義。

 

 

売った後のことなんて「そんなのカンケーねえ」というスタンスなんですよね。

 

いい加減、変わって欲しいですけどね~この業界(泣)

ヤスヤマ

 

不足するマンション修繕積立金、どうなる?

 

実際の新築マンション分譲時の修繕積立金の平均は、先ほどの国土交通省が発表の目安金額の約半分だそうです。

 

この不足分は、大規模修繕の実施の際に初めて表面化してきます。

 

この差額、マンション住民同士が均等に負担するんですよ!!!

差額○○○○円/月×12ヶ月×築年数△△年=数百万円

 

 

ちょっと簡単には工面できない金額ですね。。。大規模修繕時に各マンション住民から徴収されることになります。

 

そしてその後は、毎月の修繕積立金の額を上げていく場合が多いです。まあ、上げないと次回の大規模修繕ができないですからね~。

 

次回の大規模修繕時に向けて、一気に引き上げる場合もあれば、徐々に上げていく場合もあります。が、いずれにせよ、上がります(笑)。

 

 

修繕積立金が不足すると、もっと怖い場合もある?

 

ですが、実はもっと怖い場合があるんです。

 

マンションはマンション住民共有の持ち物です。したがって、大規模修繕費用は住民みんなで公平に分担する必要があります。

 

通常は専有面積比率によって金額が決まるケースが多いですね。

 

でも、各住民によって台所事情はさまざま。いきなり

 

大規模修繕するから、数百万円も出せ!

マンション理事

 

と言われても出せない住民もいるかもしれません。というか、多いと思います。ほとんどの世帯が反対するんじゃないでしょうか。。

 

そういう住民が多数いる場合には、大規模修繕が行えず、資金が準備できるまで時期を遅らす場合があるんです。これは本当によくあります。

 

うわぁ~~~。これは、ちょっとヤバいな。。

 

と外壁を見て思うマンションもちらほら見かけます。

 

大規模修繕が遅れると、マンション建物全体が、屋上から、あるいは、外壁から水漏れの等でダメージを受けてしまします。

そのまま何年も放置されていると、建物内にどんどん浸水し、中にある鉄筋が錆びてコンクリートが劣化していってしまうんですね。

 

こうなると、そのコンクリートを補修するのに、さらに費用がかかることになります。まさに、悪循環!!

 

 

マンションの修繕積立金不足・・・まとめ

 

マンションのトラブルで一番多いのが、修繕積立金の不足問題です。

 

販売当初は、修繕積立金の金額がわざと低く設定されているため、大規模修繕時には不足する場合が多いですね。不足分は当然ですが、マンション住民全員で負担することになります。

 

「このマンション、安く買えてラッキ~」とか思っていたら、買って数年後に数百万の一時金を徴収されるかもしれません。

 

あなたが買おうと思っているマンションは、その時に備えて、余裕のある資金計画をされていますか!?

ちゃんと長期修繕計画と修繕積立金、調べましたか?これは本当にしっかりと調べてくださいね!!

 

 

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