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      2017/09/23

マイホームの予算が年収の5倍・返済負担率35%までなんて常識は非常識?

 
考える女性

こんにちは。

マイホーム塾の安山です。

 

マイホームの購入を検討する時、いろいろと悩むことってありますよね?

「マイホームの購入予算っていくらがいいの?」

「マイホームの頭金っていくら入れたらいいの?」

「繰り上げ返済はできる限り早くしたほうがいいの?」

 

そしてこの悩みにも、業界の常識があります!

■マイホームの購入予算は年収の5倍・返済負担率35%まで

■マイホームの頭金はできるだけいれたほうがいい

■繰り上げ返済はなるべく早くするべし

 

でも、マイホーム塾ではいつも

常識を疑おう!!!

と提案しています。

 

【詳しくはこちらを読んでみてください!】

 

■マイホームの頭金→平均いくら払っていくら残す?マイホーム頭金の相場と貯金の本当のところ。

■住宅ローンの繰上げ返済→【保存版】これが本当に賢い住宅ローンの繰り上げ返済方法。

 

 

では、

マイホーム購入予算は年収の5倍・返済負担率35%まで

は本当に正しいのでしょうか?

 

実はこの常識は正しくはありません。

住宅ローンを最後まで破綻せずに返済できるかどうか?

という観点で考えると、全く意味のない数字なんですね。

 

だってそうですよね?

年収400万円の世帯と年収1,000万円の世帯を比べると、住宅ローンの返済が家計に与えるインパクトはかなり違います。

子供の人数によっても家計の支出って大きく変わりますし。

それを年収の何倍と決めるのは、あまりに強引すぎる計算方式だなって思います。

 

 

間違った常識1:マイホームの購入予算は年収の5倍まで

 

では、実際に

年収600万円 マイホーム購入予算3,000万円

でシミュレーションしてみましょう。

 

【共通条件】

■住宅ローン:フラット35

■返済期間:35年

■全期間固定金利

(2016年11月現在の金利を適用)

 

パターン1:注文住宅、頭金は諸費用のみ

頭金が諸経費のみのため、住宅ローン金利は1.47%

借入額 3,000万円
支払利息総額 8,394,080円
支払総額 38,394,080円
毎月返済額 91,415円
団体信用保険料 5,000円(※1)
固定資産税 10,000円(※2)
毎月総支払額 106,415円

※1・2 団信保険料も固定資産税も初めが一番高くて、年々金額が減っていきますが、ここでは平均値でみています。

 

パターン2:注文住宅、頭金は諸費用+300万円(物件価格の10%)

頭金が諸経費+300万円のため、住宅ローン金利は1.03%

借入額 2,700万円
支払利息総額 5,169,760円
支払総額 35,169,760円
毎月返済額 76,595円
団体信用保険料 5,000円
固定資産税 10,000円
毎月総支払額 91,595円

 

パターン3:新築マンション、頭金は諸経費のみ

頭金が諸経費のみのため、住宅ローン金利は1.47%

借入額 3,000万円
支払利息総額 8,394,080円
支払総額 38,394,080円
毎月返済額 91,415円
団体信用保険料 5,000円
固定資産税 10,000円
管理費・修繕積立金 20,000円
毎月総支払額 126,415円

 

 

パターン4:新築マンション、頭金は諸経費+300万円(物件価格の10%)

頭金が諸経費+300万円のため、住宅ローン金利は1.03%

借入額 2,700万円
支払利息総額 5,169,760円
支払総額 35,169,760円
毎月返済額 76,595円
団体信用保険料 5,000円
固定資産税 10,000円
管理費・修繕積立金 20,000円
毎月総支払額 111,595円

 

同じ物件を買うと想定しても、

・頭金の金額

・金利

・戸建かマンション

で毎月の支払額が大きく変わりますね。

 

特にマンションを購入する場合は、同じ予算で購入しても毎月の支払額は多くなってしまうので、注意が必要です!!!

 

そして、どんな世帯状況かによっても家計は変わってきます。

例えば・・・

■夫だけで年収600万円の世帯

■夫婦で年収600万円の世帯

かによっては、妻が産前産後休暇や育児休暇、時短勤務中の年収が大きく変わります。

妻の収入も当てにした返済予定を立てている場合には、こういう期間の収入減をしっかりと返済計画に盛り込んでおかないと危険です。

また、子供が1人の世帯か4人の世帯かによって、家計の支出も年々大きな差が出てくることも予想できますよね?

 

さらに、マイホームを購入する年齢によっては35年ローンはあまりに現実的でないかもしれません。

住宅ローンは80歳までの返済が組めますが、、、

定年後の年金暮らしで毎月12万円の返済はかなり負担が大きいかな、と思います。

そうなれば、返済期間を短縮せざるを得ず、毎月の返済額も必然的に高くなります。

 

年収600万円と言うと、税引後の手取り額はおよそ500万円ぐらいです。

ということは・・・

毎月は約41.6万円ぐらい。

毎月の住宅の固定費だけで126,000円も支払っていると、残りは約29万円です。

ここから、

◇生活費

◇車両費

◇子供の教育費

◇娯楽費

◇保険料

◇老後資金の蓄え

などを支払うことになりますよね。

 

やはり、その家庭の状況によっては十分とは言えない状況になりそうです。

(子供2人が私立学校に通っている、夫婦2人とも自家用車に乗っている、などなど)

シミュレーション

 

つまり、こういうシミュレーションを行う場合に、設定する条件はかなり重要なファクターのはずなんです。

でも条件を設定してシミュレーションするには条件が複雑すぎるので、ざっくりと

年収の5倍まで

なんて何の根拠もない常識が受け入れられてしまっているのかもしれません。

 

でも、ここは面倒だからといって自分で考えシミュレーションすることをサボってはいけません。

超重要ポイントなので、必ず自分できちんとシミュレーションしてみてください。

間違っても不動産営業マンに任せたりしてはいけませんよ。

(なぜなのか?→お客様は賢くならなくていい!これが不動産営業マンの本音なのさ。

 

 

間違った常識2:住宅ローンの返済比率は35%まで

 

フラット35の返済負担率の基準です。

年収 400万円未満 400万円以上
基準 30% 35%

 

つまり、年収400万円の人は、

毎月の返済額 約116,700円=(年収400万円×返済比率35%)÷12ヶ月

までは貸してあげるよ!ということです。

なんと借入可能額 4、112万円!!!

円グラフ

 

しかし、この返済比率には罠があります。

年収と言うのは、もちろん年収総額を指しています。

でも、年収から税金等が引かれ、実際に手元に残るお金ってもっと少ないですよね?

 

年収400万円だと、税引後の手取り額は約320万円ぐらいになるので、毎月26.7万円ぐらいです。

住宅ローンを支払って残り15万円。

家族で生活して、教育資金や貯蓄までってどうなんでしょうか?

余裕ありますか?

 

さらに、年収を税引後の320万円で計算してみると・・・

借入可能額 2,820万円。

なんちゅう差額。。。

 

これぐらい『返済比率は35%まで』という常識は何の意味も持ちません。

これは、銀行があなたに貸してくれる上限金額、と理解しておきましょう。

 

あなたが最後まで破綻せずに返済していける金額

を計算できるものでは全くありません。

 

 

正しいマイホームの購入予算の決め方

 

では、どうやってマイホームの購入予算を決めたらいいの?

正しいマイホームの購入予算の決め方について考えていきましょう!

 

予算で悩むのは買える範囲で一番いい家を買いたいから

なぜあなたはマイホームの予算で悩むのでしょうか?

お金を数える女の子

 

例えば・・・あなたが頭金を500万円用意できていたとして、

【年収2,000万円で3,000万円のマイホームを買いたい場合】

あなたは悩みますか?

たぶん悩まないですよね。

では、

【年収500万円で8,000万円のマイホームを買いたい場合】

ではどうでしょうか?

やはり悩まないと思いませんか?

「どう考えても無理だ」って諦めますよね、普通は。

 

きっとマイホームの予算で悩む人の多くは、

収入から計算して買えるかどうか、返済していけるかどうか、予算ぎりぎりのマイホーム

を買おうとしているから。

 

それは、

「一生に一度の買い物だから、どうせ買うなら少しでもいい家を買いたい!」

という気持ちがあるからでは?といつも私は感じます。

 

買える予算の範囲内で一番いい家を買いたい。

 

そういう軸でマイホームを選び始めると、必ず予算ぎりぎりの家を検討して悩みます。

一般的には、いい家=高い家、ですからね。

でも、予算ぎりぎりということは、住宅ローンの破綻リスクを伴います。

住宅ローンの破綻リスクを取ってまで、少しでも『いい家』を買う意味は本当にあるのか疑問が残ります。

少し予算の残るぐらい余裕のある範囲でマイホームを検討するべきではないですか?

 

人生には不確定な要素がつきまとう

人生には不確実な要素がたくさんありますよね。

想定外の出来事も(まあまあな確立で)起こり得ますし。

そんな不測の事態になって住宅ローンが返済できなくなってしまった時には・・・

残念ながらマイホームは売るしかありません!!

(詳しくは→人ごとじゃない!住宅ローンで破綻しないために学ぶべき2つの真実。

 

だから、マイホームを売って住宅ローンの残りを返済することができるマイホームを買うべきです。

マイホームを売ったお金で借金がチャラになれば、また『振り出しに戻る』だけ。

もう一度ゼロから再スタートが出来ます。

 

けれども、マイホームを売っても住宅ローンが残るような家を買ってしまったら・・・

完全に人生ゲームオーバーです。

借金を返していくだけの人生になってしまいます。

マイナスからのスタートです。

 

そして、残念ながら日本ではゲームオーバーになる可能性が高い家がほとんどです。

そんな家を掴まないよう、売れば借金がチャラになるマイホームを検討しましょう。

 

リスクを抑えて無理のない予算にする

あなたはなぜマイホームが欲しいですか?

木の家

私がマイホームを欲しい理由、

自分らしい豊かな生活を送りたいから。

  • 仕事と家事を両立できるよう家事の効率化を図った空間
  • 趣味の時間に没頭できるための空間
  • 家族と一緒に食事を楽しむための空間
  • 友人たちと楽しく会話して過ごすための空間

こんな風に自分が叶えたいライフスタイルを実現するためにマイホームが欲しい。

 

マイホームを手に入れたがため、趣味も諦め、ローン返済のためにあくせく働き、節約節約の日々を送りたい訳ではありません。

精神的にも豊かな人生を手にいれるためです。

それは、予算ぎりぎりのマイホームでは叶いません。

 

叶えたいライフスタイルを送るにはどれくらい生活費がいるんでしょう?

 

想像してみてください。

イマジネーショ~~~~~~~ン!!!

 

趣味、叶えたい夢、休日の過ごし方、子供と遊びに行きたい所、旅行したい国・・・

もっとイマジネーショ~~~~~~~ン!!!

書いて書いて、書き出してください。

 

やりたいことはきっと無数にあると思います。

そんな生活を送ろうとしたら、一体いくらお金がかかりますか?

それがはっきりとしたら、あとはあなたの世帯収入(手取り金額ね)から生活費と貯蓄したい金額を引きましょう。

 

それが、あなたが無理せずに返済できる余裕のある返済額なんですよ。

(意外と少ないでしょ笑?)

もちろん、全ての夢が叶えられるわけではありません。

諦めないといけない夢もあるかもしれません。

あなたの世帯収入と叶えたい夢をバランスさせて下さい。

そして、もう一度計算してみてください。

 

その返済額と返済期間(これは年齢を加味してください)から返済可能な借入額が導き出されます。

おススメの住宅ローン計算サイト⇒計算カシオ

 

そこまで出たらあとは簡単です。

マイホーム購入予算=(マイホーム頭金+借入額)÷1.1

(÷1.1は諸経費分を減額しています)

 

これが正しいマイホーム購入予算の決め方です。

 

 

マイホーム購入予算(資金計画)について動画でまとめてみました

 

 

 

マイホーム購入予算(資金計画)・・・まとめ

電卓で計算

いかがだったでしょうか?

 

マイホームの購入予算は年収の5倍まで、なんて常識に何の意味もありません。

住宅ローンの返済比率は35%までと言うのは、銀行が貸してくれる上限の話です。

あなたが無事に最後まで住宅ローンを返済できる金額の事では全くありません。

 

大切なことは、

いくらなら無理せずとも最後まで返済できるか?

をしっかりとあなたが考えることです。

 

人生には不確実な要素がたくさんあるんですから、

いざとなれば売れば良い!

と割り切って、マイホームとともに思い描く未来の暮らしからシミュレーションを行い、無理せず確実に返済できる、余裕のある返済額から借入額を決めるべきです。

 

借入額が決まればあとは簡単です。

マイホーム購入予算=(マイホーム頭金+借入額)÷1.1

(÷1.1は諸経費分を減額しています)

 

業界のデタラメな常識を疑ってください!

不動産営業マンのシミュレーションなんて信じてはダメです!!

そんな常識は捨てて、あなた自身がしっかりと考えて、あなたらしいライフスタイルが実現できるマイホームを手に入れてくださいね。

 

それでは、また!

 

 

▼次のおススメ記事はこちら▼

たぶんあなたは誤解している!変動金利と固定金利どっちが得か。

 

 

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