住宅ローン賢い返し方／繰り上げ返済のメリット・デメリット。本当にお得？損しない？

どうも！マイホーム選びアドバイザーの安山です。

 

あなたは、住宅ローンの繰り上げ返済は

• お得だと思いますか？
• 損だからしないほうがいいと思いますか？

 

 

それはどうしてなのか？

 

住宅ローンの返済期間は長ければ長いほうが良い、とマイホーム塾では考えているからです。
だから、繰り上げ返済はしないほうが得なのです。

 

では、なぜマイホーム塾では、返済期間は長ければ長いほうが良いと考えているのでしょうか？

その根拠をひとつずつ説明していきましょう。

 

 

住宅ローンの繰り上げ返済をするメリット

 

一般的によく言われるのは、住宅ローンの返済期間は短ければ短いほうが良いと言われています。

が２つあります。

 

繰り上げ返済のメリット１：利息の問題

 

1つ目は、返済期間が短ければ短いほうが、支払う利息が少なくすむから。

 

例えば、３，０００万円を１．３７％で借りる場合

金利：フラット３５参照（２０１８年６月時点）

返済期間	支払利息
３０年	６，６０２，７８７円
３５年	７，７８１．７６６円
差額	１，１７８，９７９円

 

これを見ると、返済期間が３０年と３５年では、支払う利息は１００万円以上違うことがわかります。

返済期間が短い（３０年）ほうが、支払う利息が少ないですよね？だから、住宅ローンの返済期間は短ければ短いほうが良いと言われています。

 

繰り上げ返済のメリット２：リスクの問題

 

もう一つは、定年までに住宅ローンの返済を終わらせているほうが良いと考えられているからです。

なぜなら、定年退職して年金だけの生活になった時に、住宅ローンの支払いが残っていたらリスクが大きすぎるからです。

 

 

年金負け組世代の私たちにとって、定年退職後の年金生活で住宅ローンの支払いを続けることは、確かに不安ですよね。

 

 

 

老後の生活資金は、年金と貯蓄と退職金で賄うしかありません。その大切な退職金を住宅ローン返済に充ててしまうのは、やっぱり不安ですよね？だから、住宅ローンの返済は定年までに完済するほうがいい、と言われています。

 

繰り上げ返済をするのは老後の安心を得たいから

 

つまり、

• 支払う利息を少しでも減らして、貯蓄にまわしたい
• 年金暮らしの生活でリスクを負いたくない

という理由から、

とみんな繰り上げ返済をするのです。

 

そして、手元に残るお金を少しでも増やして、将来、特に老後の金銭的な安心を得たいと思っているのですよね。

 

 

将来、手元に残るお金を多くして、金銭的な安心を得る。

 

 

これが、繰り上げ返済をする、したいと思う本当の理由なんですね。

 

 

繰り上げ返済は本当にお得なの？実は損してない？

 

もちろん、住宅ローンを早く返す繰り上げ返済も、将来手元に残るお金を多くする方法の一つではあります。では、一番良い方法なのか？と言えば、そうでもないです。

 

本当に賢い人って実は、住宅ローンの金利よりも高い金利（利回り）でお金が増えるところにお金を回しているんです。

住宅ローンの金利よりも高い金利で運用できるところにお金を回すことで、住宅ローンの繰り上げ返済をするよりも、将来手元に残るお金は多くなるからです。

 

 

では、シュミレーションを見ていきましょう！

 

上記と同じ、３，０００万円を１．３７％で借りる場合で考えます。
月々の返済額は、８９，９５６円です（元利均等で計算しています）。

 

毎月３万円貯金して３年ごとに繰り上げ返済する場合

 

・返済期間35年で繰り上げ返済しない場合の利息は、７，７８１，７６６円

・３年ごとに繰り上げ返済した場合の利息は、５，５６２，９３２円
（※返済期間は１０年間１２０か月分短縮されます。）

繰り上げ返済した場合の利息を得した分は、２，２１８，８３４円です。

 

早く住宅ローンの返済が終わったため、『毎月の返済額＋３万円』を１０年１２０か月間、利回り３％で運用します。（比較するため、３５年間運用したケースと条件を同じにします。）

そうすると、運用益（元本含まない）は４７０，２２８円となります。従って、

減った利息分	２，２１８，８３４円
運用利益	４７０，２２８円
合計	２，６８９，０６２円

３５年後には、２，６８９，０６２円が手元に残るお金が増えるという訳ですね。

 

【毎月３万円金利３％で３５年間運用した場合】

 

では、毎月３万円を繰り上げ返済に回さずに積立投資に回して、運用した場合はどうでしょうか？

 

 

驚きましたか？どちらにお金を回す方がお得なのかは、一目瞭然ですよね。

もちろん、運用の場合はこの数字が約束されたものではないですから、あくまでも期待金額となりますのでご注意くださいね。

 

と思ったあなた！！もちろん、あります。

 

。

 

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住宅ローン繰り上げ返済の知られざるデメリット

 

住宅ローンにはこんな側面もあるので、ぜひ知ってもらいたいです。

 

 

住宅ローン繰り上げ返済のメリット・デメリットを知ろう

 

住宅ローンを繰り上げ返済する本当の理由は、将来手元に残るお金を多くして、金銭的な安心を得るためです。

 

 

だったら、金利の低い住宅ローンをせっせと繰り上げ返済するのではなく、高い金利（利回り）で運用できるところにお金を回すほうが、将来手元に残るお金が多くなりますよ。そして結果的に、より将来への安心感を得ることができます。

 

 

重要なのでもう一度言いますよ。

 

 

住宅ローンは繰り上げ返済せずに、出来るだけ長く借りておきましょうね。

 

 

繰り上げ返済するぐらいなら、借り換えのほうが得ですよ▼

 

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