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住宅ローン借り換えの諸経費はいくら?融資事務手数料や保証料を金額ごとに比較!

2018/07/18
 
住宅ローン借り換え諸経費
この記事を書いている人 - WRITER -

 

マイナス金利が始まってから、低金利が続いていますね!ネット銀行の変動金利なんて、0.4%代という破格の金利ですもん。そうなると、やっぱり考えてしまいますよね?

 

 

そう!!

借  り  換  え  !!!

 

 

実際に低金利なネット銀行では、マイナス金利発表以来、借り換えのWEB申請が殺到しているようですよ。あなたも借り換えを検討していませんか?

 

▶こんなに金利が低いなら、我が家も借り換えしたほうが得なんじゃないの?

▶でも、借り換えって手数料かかるんでしょ?どれぐらいかかるの?

 

住宅ローンの借り換えを検討し始めると、こんな疑問が湧いてきませんか?

 

確かに住宅ローンの借り換えは金利が下がる分だけ利息額も増えるというメリットもありますが、手数料がかかるというデメリットもあります。

 

借り換えしたほうが得なのかどうか?を検討するうえでとても重要な、借り換えの諸経費について知っておいてくださいね。

 

 

住宅ローン借り換えの諸経費(手数料など)内訳

 

まずは、住宅ローンの借り換えをする場合に必要となる諸経費・手数料の内訳を見ていきましょう。

 

借り換えの諸経費には、大きくわけて4つの手数料がありますよ!

ヤスヤマ

 

住宅ローン借り換え諸費用の内訳

1.融資事務手数料

2.保証料

3.団信保険料

4.その他手数料・・・完済手数料/登録免許税/司法書士報酬/印紙代/証明書類発行手数料

 

内訳はこのようになりますね。費用はざっくりと50~90万円ぐらい。どうしてこんなに幅ができてしまうのか?個別に詳しく見ていきましょう!

 

 

住宅ローン借り換え諸経費①融資事務手数料

 

契約時に銀行へ支払う事務手続きの手数料を言います。融資事務手数料等、取引手数料など名称は銀行により変わります。

 

手数料の額も銀行ごとに設定できるため変わってきますが、大手都市銀行や地方銀行だと数万円程度の定額、ネット銀行だと借入金額×数%となりかなり高額、となっていることが多いですね。

 

この手数料は保証料と違い、一度払ってしまうと繰り上げ返済や借り換えによる完済等を行っても戻ってきませんよ。

 

 

住宅ローン借り換え諸経費②保証料

 

万が一、あなたが住宅ローンの支払いができなくなってしまった時に、あなたの代わりに信用保証会社にいったん立て替えて支払ってもうらう、ために払う手数料が保証料です。

ただし、『いったん立て替える』だけで、その後支払い義務が免除されるわけではありません。なので、最近人気のネット銀行ではこの保証料はなしの銀行がほとんどですね。

 

保証料の支払い方法は、

▶一括で前払い

▶金利上乗せ

の2つの選択肢がありますよ。

 

金利上乗せタイプより、一括前払いのほうが支払い総額は少なく済みますが、保証会社に対する手数料もかかってくるのが一般的です。だいたい、30,000円+消費税ぐらいの金額です。

 

 

住宅ローン借り換え諸経費③団信保険料

 

現在はほとんどの銀行が団信保険料は金利に上乗せされているケースがほとんどです。なので、別途支払う必要はほとんどありませんね。

 

フラット35を利用する場合も、団体信用生命保険は今でも任意ですが、現在は団信つき住宅ローンとなっていて、月々の支払いに団信保険の加入に必要な費用が含まれています。なので、年払いの団信特約料の支払いはなくなっていますよ!

 

フラット35を利用しても団信には入らず、民間生命保険を利用する場合には保険料がかかってきますので、保険会社の保険料を調べてみましょう。

 

 

住宅ローン借り換え諸経費④その他手数料

 

その他の手数料については、上記の3つの手数料に比べると金額は少なめですので、ざっくりと見ていきましょう。

 

完済手数料

 

銀行によっては、一括返済すると手数料がかかる銀行もあります。なので、かからない場合もあります。あなたが今借りている銀行のローン手数料を調べてみてくださいね。

 

三井住友銀行の場合

■インターネットバンキングの場合:5,000円+消費税

■窓口/専用パソコン :10,000円+消費税

■窓口/書面 :20,000円+消費税

 

ネット銀行だと基本的に無料の銀行がほとんどですが、固定金利期間中に完済すると手数料がかかるケースもあります。(住信SBIネット銀行:30,000円+消費税)

 

登録免許税

 

登録免許税は登記をする時にかかってくる費用になります。

 

今回の住宅ローン借り換えの場合には、

☑以前の銀行の抵当権抹消

☑借り換え先の銀行の抵当権設定

の2つの登記を行うため、2つの登録免許税がかかってきます。

 

抵当権抹消

抵当権の抹消にかかる登録免許税は、1つの不動産につき1,000円かかります。一戸建てだと、土地と建物は別々の不動産とみなされるので、2,000円かかってきますよ。

 

抵当権設定

抵当権の設定にかかる登録免許税は

借入金額×0.4%

の登録免許税がかかってきます。例えば、2,500万円を借り入れる場合、

2,500万円×0.4%=10万円

 

最初に新規で借り入れた時には税制特例措置が受けられて、借り入れ金額×0.1%で済んだのですが、借り入れには認められていません。。

 

司法書士報酬

 

借り換えを行うと、以前の銀行による抵当権抹消や借り換え先の銀行の抵当権設定の登記をしなくてはいけません。その登記を依頼する司法書士さんへ支払う手数料になります。

 

だいたい相場が50,000円~80,000円ぐらいになり、銀行によっては指定司法書士に依頼しなくてはいけないケースもあります。指定が無ければ手数料の安い司法書士へ依頼するのもいいかもしれませんね。

 

印紙代

 

印紙代については以下のように決まっています。

■1,000万円以下・・・10,000円

■1,000万円超5,000万円未満・・・20,000円

■5,000万円超・・・60,000円

 

ほとんどの人が20,000円に当てはまるのではないでしょうか。

 

証明書類発行料

 

銀行に提出を求められる書類として

■住民票

■印鑑証明

■固定資産税評価証明書

などがあります。これからの証明書類関係の発行手数料として2,000~3,000円といった費用がかかってきます。

 

 

住宅ローン借り換え諸費用(手数料)の目安を金額ごとにまとめ

 

では実際に、借り換えする金額ごとに手数料の目安をまとめてみました!

 

借り入れ金額3,000万円の場合

 

諸費用内訳 費用目安(円)
事務手数料 借り入れ金額×2%(税別) 648,000
保証料 ※なし
団信保険料 ※金利上乗せタイプで計算
その他手数料 完済手数料(有・窓口) 21,600
登録免許税/抵当権抹消 2,000
登録免許税/抵当権設定 120,000
司法書士報酬(相場の平均) 65,000
印紙代 20,000
証明書類 3,000
879,600

 

借り入れ金額2,500万円の場合

 

諸費用内訳 費用目安(円)
事務手数料 借り入れ金額×2%(税別) 540,000
保証料 ※なし
団信保険料 ※金利上乗せタイプで計算
その他手数料 完済手数料(有・窓口) 21,600
登録免許税/抵当権抹消 2,000
登録免許税/抵当権設定 100,000
司法書士報酬(相場の平均) 65,000
印紙代 20,000
証明書類 3,000
751,600

 

借り入れ金額2,000万円の場合

 

諸費用内訳 費用目安(円)
事務手数料 借り入れ金額×2%(税別) 432,000
保証料 ※なし
団信保険料 ※金利上乗せタイプで計算
その他手数料 完済手数料(有・窓口) 21,600
登録免許税/抵当権抹消 2,000
登録免許税/抵当権設定 80,000
司法書士報酬(相場の平均) 65,000
印紙代 20,000
証明書類 3,000
623,600

 

借り入れ金額1,500万円の場合

 

諸費用内訳 費用目安(円)
事務手数料 借り入れ金額×2%(税別) 324,000
保証料 ※なし
団信保険料 ※金利上乗せタイプで計算
その他手数料 完済手数料(有・窓口) 21,600
登録免許税/抵当権抹消 2,000
登録免許税/抵当権設定 60,000
司法書士報酬(相場の平均) 65,000
印紙代 20,000
証明書類 3,000
495,600

 

こちらはおよその費用目安です。銀行によって手数料の金額は変わってきますので、ご自身でも調べてみてくださいね。

 

 

この費用目安を参考にしながら、金利が下がることで支払う金利総額との差額が大きければ大きいほどメリットがあるというわけですね。

つまり、借り換え先の金利によってどれだけメリットがあるのか変わってくる!ということです。

ヤスヤマ

 

自分がどれぐらいの金利で借り換えできるのか、知りたくないでしょうか?

たくさんある銀行の中から、どうやって銀行を選べばいいのか?

 

金利ランキングを見ればすぐ分かるんじゃないの?

って思いますよね?実はそうではないのです。住宅ローンの金利にはからくりがありますからね。

 

住宅ローン金利のからくりについてはこちら>>>

 

 

住宅ローン借り換えの諸費用あなたが借り換えできる金利が分かれば、借り換えするメリットが分かりますよ!

少しでも住宅ローンの負担を減らして、上手にお金を貯めていきたいですね。

では、また!

 

保護中: 住宅ローンランキングを信じてはいけない!? 最適な住宅ローンを選ぶためのコツとは?

 

 

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