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      2017/03/03

たぶんあなたは誤解している!変動金利と固定金利どっちが得か。

 
電卓で金利計算

どうも!

マイホーム塾の安山です。

今回は、住宅ローンは変動金利か?固定金利か?どっちが得か?について。

 

後悔しないマイホームの購入法として、住宅ローンの選び方はとても需要です。住宅ローンの選び方次第で、数百万も支払う総額が変わるからです。

では、変動金利と固定金利はどっちが得なのか?

 

気になりますよね?

知りたいですよね?

そうですよね?

 

それではお答えしましょう!!

 

チッ

チッ

チッ

チッ

チッ

 

 

 

 

すみません。でも、本当にどっちが得かなんて誰にもわからないんです。。

なぜなら、金利が上がるのか下がるのかの予測はあくまでも予測であって、誰にもわかりません。そのため、変動金利か得だったのか?固定金利が得だったのか?は結果論でしかないからです。

 

 

変動金利とは?メリットとデメリットは?

 

変動金利とは、文字通り返済期間中に金利が変動する金利を言います。

  • 金利の見直しは半年ごとに行われる
  • だけど、返済額は5年間は同じ額になる(いわゆる5年ルール
  • ということは、元金と利息の割合が半年ごとに変わっている
  • 返済額の増加は1.25倍までになっている

一般的にはこんなものでしょうかね。銀行によっては、半年毎の金利見直しだけでなく、返済額の見直しも行うようです。

 

変動金利のメリット

変動金利のメリットは、なんと言っても返済開始時におけるその金利の低さ

2016年は本当に信じられない低金利でしたね。(いや、まだ2016年終わっていないけど・・・)金利が低いと元金が減るのも早いです。元金が減るのが早いと、ローン破綻のリスクが低くなるのも早いですね。

 

変動金利のデメリット

では、変動金利のデメリットは何でしょうか? まあ、金利上昇リスク、ですよね。いわずもがなです。

 

金利が上がり始めると、この5年ルールって実はとても怖いです。

実際の返済額は変わらないので気づきにくいですが、返済額のうち、利息部分がどんどん大きくなっていき、元金部分がどんどん小さくなっているんですね。

だから元金が減るスピードが遅くなります。

 

しかも、1.25倍ルールもかなりの曲者ですよ。

不動産営業マンや銀行の担当者は、

銀行マン
たとえ金利が上がっても、1.25倍ルールがあるので返済額が急激に上がる心配はなく安心です!

なんてよくトークで使います。

 

やすやま
いや、それって安心なん!?逆に怖くないん??

 

っていつも心の中でツッコミいれていました、私は(笑)。

5年ルールと同じ原理で、金利が上昇しているときには、利息の割合がどんどん大きくなってしまって、元金があまり減らないという現象が起き始めてしまうリスクがありますからね。

 

 

固定金利とは?メリットとデメリットは?

 

固定金利とは、借り入れた時の金利が返済全期間にわたって一定となる金利のことです。

ちなみに、固定金利期間選択型(ミックスローン)は固定金利ではありません。変動金利の派生商品と考えるべき商品です。

そしてこのミックスローンは、変動金利のメリットと固定金利のメリットを殺してしまい、変動金利のデメリットと固定金利のデメリット両方の恩恵を受けてしまうという恐ろしい商品です。これは、必ず後悔する住宅ローンと言えると思います。

 

固定金利のメリット

固定金利のメリットは、金利上昇リスクが無いこと、そして、返済全期間での返済額や返済計画が確定することですね。

安定感は抜群の固定金利です。

 

固定金利のデメリット

固定金利のデメリットは、変動金利に比べて返済開始時は金利が高い、という点です。

 

借りた後の金利が下がらない、という点のデメリットでは?については、実はこれは変動金利も下がりません

「え?意味わからん??」と思ったあなた。さすがです!!

 

金融機関には、基準金利優遇金利があります。そして、基準金利は基本ほぼ変わりません。ですが、金利の優遇幅を調整して『適用金利』が上下しているだけなんです。

例えば、メガバンクでは

基準金利 金利優遇 適用金利
みずほ銀行 2.475% 1.4~1.85% 0.625~1.075%
MUFG 2.475% ~1.85% 0.625~%
SMBC 2.475% ~1.85% 0.625~%

というように基準金利は据え置き、金利の優遇幅で調整しているだけなのです。だから、変動金利といえども基準金利が下がらないと金利は下がりません

 

 

なぜ住宅ローンは変動か固定かどちらが得か誰にもわからないのか?

 

結局のところ、「金利が上がるのか?下がるのか?」は誰にも分からないものです。

あくまで予測推測にすぎません。

得だったのか?損だったのか?は結果論でしかないのです。

 

不動産営業マンの中には、平気で

営業マン
私がこの業界で働き始めてから一度も金利は上がったことがありません。だから絶対に変動金利がお得ですよ!

なぁ~んてトークしているひと、結構います。

でも、それも結局のことろ結果論です。

これから先に金利が上がるかどうかは、ノストラダムスでも予言できませんからね(笑)。

 

大切なことは、

変動金利は借り手(あなた)が金利上昇リスクを負担

固定金利は貸し手(銀 行)が金利上昇リスクを負担

というリスクをどちらが負っているのかを理解することなんですね。

損とか得とか、そんな事今考えてもわかりませんから!!

 

 

ではどうやって変動か固定か決めたらいいのか?

 

私がいつもクライアントにアドバイスしているポイントは2つあります。

 

1.繰り上げ返済はがんがんやるのか?

 

まず、ひとつめ。

やすやま
がんがん繰り上げ返済していくつもりですか?

 

繰上げ返済するつもりがないならば、固定金利を選びましょう。長期間の借り入れになるので、金利上昇リスクをあなたが負うのは危険です。

がんがん繰り上げ返済をしていって、10~15年で完済できるようなら変動金利を選んでも大丈夫でしょう。(でも、繰上げ返済するつもりなだけで、資金の根拠が無い人は危険です。)

 

2.マイホーム購入後も金利動向をチェックできるか?

 

そして、もうひとつ。

やすやま
マイホームを購入した後も金利の動向を気にできますか?

 

金利動向をまめにチェックして、いつでもメンテナンスする意識と知識と行動力があれば、変動金利を選びましょう。金利を下げてもらったり借り換えなどを金融機関と交渉する時間と労力が必要です。

「そういうの面倒くさいから、もうやりたくない!」と思うタイプなら固定金利を選んでいるほうがリスクは低く抑えられます。

 

 

変動金利と固定金利のどちらが得か・・・まとめます

 

住宅ローンは変動金利にするのか?固定金利にするのか?

 

どっちが得なのか?という損得勘定だけでは答えはでません。なぜなら、金利の動きはあくまで推測であり、誰にも分からないものだからです。得だったとか、損したとかは結果論でしかないからです。

 

不動産営業マンが提案する住宅ローンのシミュレーションは大半が変動金利です。

なぜなのか?それは、変動金利の方が毎月の支払額が少なく見せられるからです。そして、変動金利の方が借り入れ可能額が高く出るからです。

 

彼らは、お客様が住宅ローンがローンが通るかどうかについては真剣に考え、その判断もほぼ正確です。

でも、その後も払っていけるかどうかについてはほぼ考えません。そこは

営業マン
お客様の考えることであって、自分が考えることではない!!

と考えているからです。

(彼らの本音はこちら→お客様は賢くならなくていい!これが不動産営業マンの本音なのさ。

だからこそ、営業マンのセールストークに流されずに自分で考え判断しないと後悔しちゃうんですよ。

 

後悔しないように、ある程度の基礎知識は持っておき、理論武装はしておくべきですね。

それがマイホーム買った後に後悔しないための近道です。

では、また!

 

 

 

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