2018/06/14

プロが気にするのはココ!!中古マンションを購入するときチェックすべき10のポイント。

 
不動産のプロ

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どうも!マイホーム塾の安山です。

 

一年で一番家が売れる時期っていつか分かりますか?

・・

・・・

・・・・

そう!!それは2~4月です。

 

2~4月は何もしなくても勝手に家が売れる時期です。

お客さんのほうから

家が欲しいんです

と言ってきます。

 

なので忙しすぎて、不動産営業マンはみんな殺気だってきます(笑)。

そのため、さっさと購入を決めないお客さんは見切られてしまいます。確実に買ってくれそうなお客さんへシフトチェンジされてしまいます。

 

そんなわけで、急いでマイホーム買っちゃうひとが頻出する時期でもあるんですよね。

 

 

でも、ダメです!!きちんとチェックすべきポイントを調べもせずに買ってしまうと、後で絶対に後悔しますよ?だから、あなたが急いで買ってしまう前に最低限ここは知っておいて欲しいポイントをまとめました。

 

後で後悔ししたくない人だけ読んでください。

 

 

マンション購入のポイント1.立地条件は詳細に調べる

駅前の町並み

まずは、立地条件を詳細に調べます。

 

最初に「マンションを買う街」を決めておきましょう。

物件情報から探し始めると、「あ!この物件いいな~」とか思い始めて、結果的には『今』は人気があっても、30年後には衰退するような街にあるマンションを買ってしまう恐れがあるますから。

 

日本では、(本気で街を育てていく気もないにも拘わらず)新しいエリアを再開発して、ニュータウン(新しい街)をつくり、最新の機能を持ったマンションを乱立しています。

 

けれども、30代でその街にマイホームを買った住民たちが、30年や35年で組んだ住宅ローンを完済し始める頃には……

マイホームを買った住民は高齢化し、住民の子供世代の若年層はその街から流出しだし。街は急速に資産価値を失っていきます。

 

そして、ゴーストタウン化していくんですね。

 

再開発された当時は、何もなかったところにいきなり人口が増え、商業施設や飲食店や病院や増え、物件価格が上昇するのは当たり前と言えば当たり前

 

価格が高騰した時にマンションを買い、30年後急速に価値が下がるわけです。

動産のプロは歴史が古い街にしか不動産を所有しない理由が分かってもらえるでしょうか?

 

 

と、ずいぶん前置きが長くなってしまいました笑。

で、あなたがこれから数十年という長い時間をかけて『投資』していく街を決めた(マクロの視点)後は、物件の狭義のイミ(ミクロの視点)での立地をもっと詳細に調べます。

 

☑最寄駅までの距離は?

☑快速や急行は停まるか?

☑終電は何時か?

☑学校はどこか?

☑買い物施設はどこか?

☑病院はどこか?

☑管轄の役所や支所はどこか?

 

これは住み始めてからの

  • 交通の利便性
  • 生活の利便性
  • 快適性

に大きくつながってきます。

 

ここで重要なのは、多くの人にとって許容範囲か?を基準に調べます。あなただけが便利で快適でも、他の人にとって違うのであれば、30年後のゴーストタウン化は避けられないですからねぇ。

 

 

マンション購入のポイント2.地盤の強度をざっくりと調べる

 

次に地盤の強度をざっくりと調べます。

完成したマンションの耐震強度を素人が調べることは不可能なので、あくまでここはその場所の土地の強度を調べます。

 

オススメの調べ方はこちら。

地盤サポートマップを使ってざっくりと調べます。

地盤サポートマップ・レポート

レポート

▲こんなレポート▲が無料で手に入ります!!!こんなお得なサービス、利用しないなんてもったいない。

 

地盤の強度はもちろん、いろいろなことが調べられるので、ぜひ活用してみてくださいね。

詳しい使い方は、こちらの記事に書いてありますので一読くださいね。

土地買ってから地盤調査よ?地盤改良工事は費用が嵩むから先にマップで検索すべし。

 

あと、地名だけでも結構避けるべき場所がわかったりするので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

関連記事:マイホーム買う前にまずは調べて!地盤の弱い地域は地名でわかる。

 

 

マンション購入のポイント3.資産価値について調べる

 

資産価値についても必ず調べましょう。

どうやって調べたらいいの?

って悩まなくても大丈夫です!今から紹介する方法で、カンタンにわかりますからね。

 

1.路線価を調べる

 

路線価って知っていますか?

主に相続税固定資産税を計算するもととなるもので、道路に面する標準的な宅地1㎡当たりの価額のこと。

 

路線化図・姫路

出典 路線価図

路線価図

 

例えば、買いたいと思っているマンションが「78C」となっている道路に面しているとすると・・・

1㎡当たりの土地の単価は78,000円ということです。

(「C」は、借地権割合を表していますが、ちょっと難しいのでここでは説明はしませんね。)

 

マンション全体の土地が1,280㎡だとすると、

マンション全体の土地代:78,000円/㎡×1,280㎡=99,840,000円

 

マンション一室の土地持分が7,611/512,454だとすると、

マンション一室の土地代:99,840,000円×7,611/512,454=1,482,830円

 

つまり、あなたが買おうと思っているマンション一室が持つ土地代は1,482,830円というわけですね。

ヤスヤマ

 

この路線価は実際の取引価格の8割程度と言われています。超希少立地だったり、景気が上向きの時などは6~7割となったりもしますよ。

 

マンションの一室当たりの解体費用100~200万円程度と言われているので、最期の解体時には土地代と解体費用と相殺されて、持ち出しはなくなんとか終わりそうですね。

 

2.周辺の賃料相場を調べる

パソコン検索

 

マンションの場合は比較しやすいので、不動産ポータルサイト(HOME’SとかathomeとかYahoo不動産とか)みると、周辺の賃料相場がわりと簡単に分かります。

◇同エリア

◇同グレード

◇同広さ

のものと比べてみることをオススメします。

 

中には、同じ分譲マンションが賃貸にだされていたりするので、なおさら分かりやすいですよね^^

 

この家賃相場と購入した場合の月々のローン返済額(管理費と修繕積立金も含めた額)を比べてみましょう。

どれぐらい差額がありますか?

 

 

いざとなったら貸して家賃収入でローン返済できますか?

 

 

マンション購入のポイント4.目視でマンションの管理状態を調べる

 

駐輪場

ここでいよいよ実物をチェックします。

 

長いですか(笑)?

でも、高い高い買い物なので、下調べは怠れませんよ!!

ヤスヤマ

 

 

特に見た目の雰囲気はとても重要なポイントなので、必ず現地で確認しましょう。

 

外壁の塗装やタイルの補修、鉄部の塗装はほったらかしにされていないか?

植栽の手入れはきちんとされているか?

☑外壁やベランダに設置されたエアコンの室外機など雑に工事されていないか?

☑ベランダに私物やごみが溜まっても気にしていない住戸はないか?

エントランス清潔感があり印象が良いか?

郵便ポストや掲示板などから空室率が高くないか? 事務所・SOHO利用が多いのか?「○○するな!」のようなキツめの言葉で注意書きなどがないか? 古い掲示物が貼られたままでないか?

廊下・階段はきちんと清掃されていて、私物が置かれたりしていないか?

駐車場・駐輪場に置かれている車種や自転車の種類から、どんな世代・年収層が住んでいるのか?

ゴミ置き場は、ルールを守って分別・整理してゴミを出されているか? ゴミが散らかっていないか? 床はキレイに清掃されているか? 分別用カゴやプラカード等整理整頓されているか?

 

こういった部分にマンション住民の

◆マンションをよい状態で維持したいという「やる気

◆住民以外から見てもマンションを印象よくしたいという「美意識

が表れています。

 

こういった意思がきちんとある住民が多いマンションは管理状態もよく、住民同士のコミュニケーションも良好なケースが多いんですね。

 

 

マンション購入のポイント5.管理人や住民へヒアリングする

 

これは絶対にやったほうがいいポイントです。

どんなに資産価値が高くても

どんなに気に入った部屋でも

マンション住民と合わなければ、そのマンションに住み続けるのは難しい

ヤスヤマ

ですから。

 

管理人さんには、いろいろと質問しましょう!

 

管理人さんには、他にも

☑管理規約のこと

☑修繕履歴のこと

☑長期修繕計画のこと

などなど、本当にいろいろと聞くことはあるんです。気になることはなるべく聞いて教えてもらいましょう!

 

管理人さんがいろいろと詳しく丁寧に教えてくれるマンションなら、住民コミュニティも良さそうだと判断できますよね。

 

マンション住民の方にも聞きたいことは聞きましょう!

 

良好なコミュニティができているマンションなら

今度このマンションを買おうと思っているんですが、ちょっと聞いてもいいですか?

と尋ねても、イヤな顔をされることはありません。(でも、朝や夕方の忙しい時間帯などはやめておきましょうねw)

 

☑住民同士のトラブルはなかったか?

☑事件・事故はなかったか?

☑住民同士の中のよさは?

 

ざっくばらんに聞いてみたほうが絶対におトクです。

 

 

マンション購入のポイント6.法的な内容を登記簿等で調べる

 

営業マン

しっかりと法的な内容も確認します。

こちらについては、不動産仲介会社の営業マンに聞けば、必ず説明してくれますので、分からないことはガンガン質問しましょう(説明できないような営業マンからは買わないでください…)!

 

☑所有者の確認

☑抵当権の確認

☑土地持分の確認

☑マンション敷地の権利形態の確認

☑マンション敷地の接道の確認(公道か私道か?など)

 

 

マンション購入のポイント7.構造や性能を調べる

 

そろそろしんどくなってきましたか(笑)?

 

し・か・し!!

ここも重要ポイントです。

管理人さんにお願いして、竣工図や設計図書を見せてもらいましょう!

 

まずはスラブ厚の確認

防音性を考えると200㎜以上は欲しいですね。

古いマンションですと150㎜、180㎜というスラブ暑のマンションも結構あるので注意が必要です。

 

スラブ厚って何?という方は、こちらの記事を一度目を通しておいてくださいね!

二重床でもうるさ~い!騒音で悩まないマンション選びで知っておきたい6つのこと。

 

旧耐震基準のマンションの場合、耐震診断を確認

これも必ずチェックしておきましょう!

耐震基準?何なのそれ?という方は、こちらの記事、必読ですよ。

中古買うなら旧耐震基準はダメで新耐震基準ならいい?誰も語らない耐震基準の裏側。

 

駐車場を確認

駐車場が機械式かどうかで百万円単位の負担金が変わってきますよ?

機械式の駐車場って何ですか?という方はこちらの記事に詳しく書いてありますよ!

知らなきゃ損するマンションの駐車場問題。これであなたはもう後悔しない!

 

 

マンション購入のポイント8.修繕積立金と長期修繕計画を詳細に調べる

 

修繕工事の監督

さあ、いよいよ超重要ポイントです。

マンションの寿命と資産価値はここにかかっている!!!といっても過言ではないぐらいです。(あ!立地はもちろん最重要ですけどね)

 

☑修繕履歴の確認

☑修繕積立金全体の確認

☑管理費・修繕積立金滞納の確認

☑長期修繕計画の確認

 

長期修繕計画や修繕積立金については、この記事を読んでおくことをおススメします。

マンションの寿命を左右する!!長期修繕計画の内容はこう確認するんだぜ。

 

 

マンション購入のポイント9.管理規約を調べる

 

マンションには管理規約があります。

この管理規約で決められたことが絶対です。

 

「ペット飼育禁止」と管理規約で決まっているとペットは飼えません。

リフォーム工事についても、管理規約の内容によってはできない工事もありますので、必ず内容をチェックします。

 

 

マンション購入のポイント10.日当たりや明るさ、雰囲気など実際の部屋の様子を見る

 

一番最後室内チェックです。

日当たりや明るさ、窓からの眺めや雰囲気などを現地で確認します。

 

遅いですか(笑)?

つまりは、それぐらいマンションにとって専有部分の重要性は低いってことなんです。

 

ほとんどの人が一番時間をかけて見るポイントなんて、あとからどうにでもなることのほうが多いですからね。

 

 

中古マンション購入前の10個のチェックポイント・・・まとめ

マンション郡

いかがだったでしょうか?不動産のプロが気にするポイント。

 

あなたが中古マンションの購入を検討する時にチェックするポイントとかなり違っていませんか?

 

『本当の』不動産のプロが中古マンションを買う時には、間取りや室内の様子はほとんど気にしません(え?びっくりしましたか笑?)。

 

なぜなら、そういうポイントはリノベーションである程度は好きにできてしまうから。

 

それよりも!!!自分一人ではどうしようも出来ないような

◆立地

◆周辺の環境

◆法的内容

◆構造・性能

◆管理状態

◆大規模修繕

のほうがよっぽどプロは気にしますよ!!!

 

マンションの寿命や資産価値につながりますからね^^

 

この記事の内容をまとめたチェックリストを無料でダウンロードできますので、よかったらどうぞ!

マンションチェックリストの無料ダウンロード

 

あなたのマンション選びに役立てばうれしいです。

では、また!

 

 

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