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築40年のマンションを購入するつもりですが、建て替えが心配です。

2018/09/09
 
マンション群
この記事を書いている人 - WRITER -

どうも!マイホーム塾の安山です。

 

最近流行りの

中古マンション×リノベーション!

 

今日相談にこられたエミさんも中古マンションを買ってリノベーションをしたいと思っている様子。

そんなエミさんの相談シーンをちょっと覗いてみましょ~~~!

 

 

 

 

悩む女性

『築40年のマンションを購入するつもりですが、建て替えが心配なんです・・・』

 

う~~~ん確かに。

築40年と言えば建て替えの話がでてきてもおかしくない時期。

そこは心配になって当然よ!

 

 

考える女性

『そうなんです。マンションの寿命は50年とか聞いたりしますし、買ってせっかくリノベーションしたのに・・・建て替えするからと解体されたらモッタイないし~~~』

 

うんうん。

ところでマンションの寿命って何年か知ってますか?

 

考える女性

『いいえ。どこかで聞いてなんとなく50年ぐらい?と思っていました。』

 

なるほど!!

それだったらただ漠然と不安になるのも仕方ないかも。

じゃあ、今日はマンションの建て替えの真実について講義するから。

このポイントを押さえていれば、マンションの建て替えの疑問がなくなるはず。

 

マンションの寿命は何年なのか問題

 

考える女性

『まず、マンションの寿命って何年なんですか?』

 

実はその問題は難しいの(笑)。

というのも、いろんな意見があるから。

そして、マンションが登場してからまだ60年ほど。

それだけしか歴史がないから意見が分かれるのよね。

 

驚く女性

『じゃあわからないんですか?』

 

厳密には。

でも、2000年から住宅性能表示制度が始まって、75~90年は住めるって認定されたマンションも実際にあるわけだし。

マンションのコンクリート自体は100年もつ、とも言われているし。

少なくとも50年って訳ではないと思うわ。

ただし、維持管理をしっかりやっていたら、という条件つきだけどね。

 

 

 

マンションの建て替え実例を紹介

 

考える女性

『実際に建て替えされたマンションってあるんですか?』

 

もちろんあるわよ!

でも、実例数はものすご~~~く少ないけど。

国土交通省の発表している2014年の数字だと、230件しかないの。

 

驚く女性

『え~~~少ないですね。これから増えてくるんですか?』

 

そこをこれから詳しく説明するんだけど。

結論から言うと、そんなに増えないと思うな。

 

驚く女性

『そうなんですか~!?それはどうして?』

 

実際に建て替えられたマンションには共通点があってね。

ひとつは駅近や人気エリアの好立地だったって点。

それと、容積率がかなり余っていたって点。

 

悲しむ女性

『あ、あの、、、容積率ってなんですか?』

 

容積率って、建築基準法で決められているものなのね。

土地の面積に対して建ててもいい建物の総床面積のこと。

例えば、土地100㎡で容積率200%だと、建物の各階の床面積の合計が200㎡までしか建物を建てちゃダメってこと。

 

考える女性

『どうして容積率が余っていたから建て替えられたんですか?』

 

容積率がたくさん余っているとね、古いマンションを解体して、新しいマンションを建てる時にもっと大きな建物を建てて住戸数を増やすことができるでしょ?

 

喜ぶ女性

『そうですね。』

 

だから、古いマンションにもともと住んでいた人の住戸だけじゃなくって、新しく販売用の住戸を確保できるの。

建て替えによって住戸数が増えたぶんを販売するから、建て替え費用をねん出することができるわけね。

 

喜ぶ女性

『なるほど~!じゃあダタなんですね?』

 

まあ、それはケースバイケース。

でも、あまりに自己負担金が高いと、みんな建て替えに賛成しないから。

だから、あまり高額じゃない負担金のケースがほとんどね。

 

悲しむ女性

『ふ~~~ん。でも、またお金払うのちょっとイヤですね。』

 

確かに(笑)。

実際に建て替えられた事例では、マンションデベロッパーといって開発業者が主導で行われている場合が多いのね。

「建て替え費用は増えた住戸を販売してねん出します。住民のみなさまは自己負担ゼロですので、建て替えましょう!」

という形ですすめるのよ。

タダで新築になるんだったら、住民のかたも賛成しやすいわよね~。

だから、自己負担ゼロってパターンが多いみたいよ~安心した?

 

喜ぶ女性

『はい~~~♪』

 

ただし、増えた住戸の販売で建て替え費用をねん出できて、なおかつデベロッパーの利益も確保しなくちゃいけない訳よ。

売るのに苦戦するような立地だとデベロッパーはやらないし。

容積室がかなり余っていて、かつ、好立地じゃないとこんな好条件では建て替えできないわよ!

 

頭を抱える女性

『そ、そ、そなんですか~(汗)』

 

もちろん。

そして、容積率が大幅に余っているようなマンションって実はそんなに多くないのよ。

だいたい、マンションストック全体の2%未満って言われているからね~。

 

頭を抱える女性

『うっそ~~~~ん』

 

つまり、残りの98%以上のマンションは自己負担ゼロでは建て替えられないってこと。

容積率が余っていないと、解体費や建築費は100%自己負担でしょうね。

かなり高額になるから、なかなかマンション住民の賛成は得られないわよね…

だから、これからも増えていかないって訳よ。

 

 

マンションの建て替えの流れ

 

悲しむ女性

『マンションは古くなったからといって簡単に建て替えできるって訳じゃないんですね(泣)』

 

そうよ!

むしろ、建て替えるのは難しいわね。

 

考える女性

『そういえば・・・マンションの建て替えって誰が決めるんですか?』

 

そこ重要よ!

マンションには管理組合ってものが存在するのね。

(マンション買うならこれ必読!⇒マンション管理組合の実態に迫ります。

その管理組合で決めるのよ~。

マンション所有者の5分の4が賛成すれば建て替えができるわ。

 

考える女性

『え~~~なんか大変そうですね。』

 

マンションの建て替えはかなり大変よ~~~~~

ちょっとコレを見て!

マンション建て替え事業の流れよ。

 

マンション建て替えの流れ

出典 (一社)マンション再生協会

 

 

建て替え決議までがとにかく大変なのよ。

実際に何度も何度も決議をとって、やっと成立したって事例もあるわよ。

なんと20年以上かかったマンションまで。

 

頭を抱える女性

『気が遠くなりますね・・・』

 

マンションの建て替えには、費用と時間と根気が必要ってことよね!

 

 

マンションの建て替えはハードルが高い

 

悩む女性

『本当ですね。建て替えって実はかなりハードル高くないですか?』

 

そうなのよ。

①(好条件な2%のマンション以外は)住民が建て替え建築費を負担

②住民の4/5以上の賛成が必要

ってところが本当にネックなのよね。

 

考える女性

『建て替え建築費の負担っていくらぐらいかかるものなんですか?』

 

だいたい、1戸あたり2,000万円前後。

もちろん、新しく建てるマンションのグレードによってはもっと高くなる可能性もあるから、あ・く・ま・で・も、普通グレードのマンションでってことね。

 

頭を抱える女性

『に、に、2,000万円ですか~?』

 

高いわよね~。

新築分譲時に買ってずっと住んでいる人なら、さすがに住宅ローンは終わっているだろうけど・・・ほとんどの人が定年退職後の年金生活でしょ?

中古マンションとして販売された住戸を買った人なら、まだ住宅ローンすら終わっていないかもしれないでしょ?

そんな状況で、マンション所有者の80%以上が2,000万円前後の建築費を支払えるマンションってどれぐらいあるのか?ってことよ!

 

悲しむ女性

『ウチは無理です~~~。これから買うマンションの住宅ローンだって必至で返していくのに、更にまた2,000万円なんて絶対払えませ~~~ん!!』

 

そうなのよ!

だから、マンション所有者の5分の4以上の賛成を得るっていうのも相当ムズカシイわ。

さっき説明した、容積率がかなり余っている2%のマンションを除くと、

結局98%のマンションは建て替えができない

っていうのがマンションの真実ってことなのよ。

 

 

建て替えられないマンションの最期とは

 

喜ぶ女性

『そうなんですね~。でも安心しました。だって建て替えはできないんだから、築40年のマンション買っても大丈夫ってことですよね?』

 

そうとも言えないのよね、実は。

どんなマンションだっていつかは寿命が必ずくるのよ

その時には、

建て替えるか?

マンション一棟ごと売るか?

のどちらかを選ばないといけないわけ。

 

驚く女性

『一棟ごと売るんですか!?』

 

そうよ。

2002年に「マンション建て替え円滑化法」が制定されたから、旧耐震基準のマンションの場合は80%以上の賛成でマンション一棟ごと売れるようになったの。

でも、これも実際は難しいのよ。

それなりの額で買い取って貰えないと次の住まいを用意できない人がいたり。

「ここで静かに暮らして一生を終えたい」という高齢者がいたり。

借地借家法に堅く守られている賃貸人がなかなか出ていかなかったり。

結局は建て替えの決議の同じで、各世帯にいろんな事情があるから、マンション住民の総意をまとめるのは大変なのよね・・・

 

考える女性

『???じゃあ、結局はどうなるんですか?』

 

今はまだそこまで法整備ができていないの。

もちろん、ちゃんとメンテナンスしていい管理状態をキープしてたら、築40年でもまだまだ住めるわよ。

でも、いよいよ寿命がきた時にどうなるの?

 

悩む女性

『・・・(ゴクッ)』

 

安倍政権も老朽化したマンションが建て替えできるよういろいろと規制を緩和しようとしてて。

「マンション建て替えの決議要件(5分の4以上)を緩和しよう」とか

「建て替え費用をねん出できるように容積率を緩和しよう」とか。

でも、強い反対もあってうまく進んでいないのよね。

 

悩む女性

『・・・(ゴクリ)』

 

それに、日本は人口も世帯数もついに減少し始めたわけで。

容積率を緩和してもらって全てのマンションが建て替えられたとしたら一体どうなると思う?

 

驚く女性

『な、なんか部屋が余りそうですよね・・・?』

 

そういうこと!

今でも世帯数(5195万504世帯)以上の住戸数(6063万戸)があって空き家が820万戸(2015年国勢調査より)なのよ。

むしろ、このストックをどうするか?ってほうが重要問題なのよね。

これ以上、マンションの供給を増やすべきじゃないのは明らかなのよ本当は。

でも、マンションデベロッパーは買う人がいる限りどんどん建ててどんどん売るわよ。

それが彼らのビジネススキームだから。

彼らは、「買う人の将来」も「日本の将来」も考えるなんて発想が1ミリもないからね。

 

頭を抱える女性

『じゃあ、建て替えれないマンションの最期は一体どうなっちゃうんですか~~~?』

 

「老朽化マンション対策会議」は、

建物を解体して、土地を売って、解体費や未払いの管理費・修繕費などを払って、残ったお金をマンション所有者で山分けして解散

を提言しているわ。

 

行政処分の範疇でやるから、強制的

区画整理や開発事業なんかと同じね。

ゴネて居座り続けることも不可能だから、追い出されて、少しのお金を渡されて、ハイ終わり。

なんてケースも出てくる可能性はあるわね。

 

悲しむ女性

『なんかマンション買うの怖くなってきました(汗)』

 

そうよ。

たくさんの人で共有する建物なわけだから、権利関係は複雑怪奇よ。最期がどうなるか?なんて誰もわからない。

 

でも、このままいけば、人気のないエリアのマンションはどんどん老朽化していって、スラム化するのが分かっている。

だから、「老朽化マンション対策会議」では強制的にでも管理組合を解散させて建物を解体したいのよね。

 

実際にリゾートマンションでは10年ぐらい前からその現象は起こっているし。

最近は、居住用マンションでも100万円~200万円ぐらいのマンションもけっこう出てきているのよ。

 

喜ぶ女性

 

『え~~~!安いですね♪』

 

安いからって飛びついたらダメなのよ!

(こいつ、ちゃんと今までの話聞いていたのか?)

安い理由があるわけなのよ。スラム化する一歩前ってことなのよ?

もうすぐタダ無料のマンションだって出てくるはずよ。

現に地方の郊外の人気のないエリアの戸建てだと、タダの家なんていっぱいあるわけだし。

 

 

中古マンションを買う前のチェックポイント

 

josei-gattsu

『じゃあ、中古マンションは危険なんですね。私やっぱり新築マンションにします!』

 

あまーーーーーい!!

新築マンションでも一緒のこと。

マンションは最期持っていた人が損する「ババ抜きゲーム」なのよ。

 

しかも、新築にはもっと危険があるの。

これをお読みなさい。

 

josei-gattsu

『よ、読みました~!』

 

じゃあ、わかったわね?

新築マンションは希少立地の高級マンション以外は買ったらダメってことよ。

 

買うなら中古マンションがいいわ。

でも、注意すべき点があるわよ。

 

悩む女性

『何ですか?(ドキドキ)』

 

まずひとつめは、管理組合の総会議事録を過去数年分とりよせて、しっかり確認すること。

もし、建て替えの議案が出ているなら、必ず総会議事録にでているわ。

だから、スミズミまでチェックするのよ?

絶対に不動産営業マンに口頭確認で終わらせたらダメよ。

彼らはテキトーなんだから(これは事実です)。

必ず自分の目で確認すること。

 

josei-gattsu

『ハイ!!』

 

そしてふたつめは、長期修繕計画の内容と積み立てられている修繕費の額までしっかり確認すること。

もし、そのマンションに築90年まで住めると考えて買うのなら、ちゃんと長期計画があるのかを確認してね。

☑計画通りに行われているのか?

☑計画は見直されているのか?

☑修繕積立金額も見直されているのか?

なんかも必ずチェックして欲しいポイントね。

 

喜ぶ女性

『わかりました~!』

 

 

マンションの建て替え問題、動画でも解説しました

 

 

マンションの建て替え問題、まとめます

 

どうだった?

マンションの建て替えについての心配はなくなった?

 

josei-gattsu

『はい!建て替えはほぼ出来ないってわかって、心配はなくなりました。』

 

うんうん。

 

頭を抱える女性

『そのかわり・・・マンションを買うこと自体が不安になってきました。』

 

そうなのよね。

これがマンション業界が隠し続ける真実ってわけなのよ。

こんなこと、営業マンはだれも教えてくれないわ。

だから自分で考えて判断するしかないのよ。

 

マンションは「ババ抜きゲーム」と同じ。

最期に持っていた人が損をする可能性がとても高いマイホームなのよ。

それをわかった上で、どのタイミングでマンションを手放せば損しないで済むのか

よく考えてね。

 

マイホームにマンションを選んだ時点で、

「終の棲家」

というわたしたち親世代の常識は捨てたほうがいいと思うわ。

 

いずれ手放さないと、マンションはある時気づけば「負債」になってしまうマイホーム。

わかった上でマンションを選んでちょうだいね。

 

 

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