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マンションは管理を買え!管理が楽!って本当?マンション管理組合の実態に迫ります。

2018/09/09
 
考察中
この記事を書いている人 - WRITER -

こんにちは。

マイホーム塾の安山です。

 

「マンションは管理を買え!」

あなたはそんな格言を聞いたことありませんか?

 

マンションは管理状態によって、快適性や安全性、更には資産性までもが変わってくるのでこういう風に言われております。

 

けれども。

マンションを購入された多くの人が、一戸建てでなくマンションを選んだ理由として

「マンションは一戸建てより維持管理が楽だから」

と答えます。

 

でも、それって本当でしょうか?

マンションは本当に管理が楽なんでしょうか?

 

「管理組合や管理会社に任せていたらいいから楽!」

そう思ってマンションを買ってしまったら、あなたは将来後悔することになるでしょう。

なぜなら、管理組合の活動はヒトゴトではないからです。

 

マンションの管理は買うものではなく、マンション住民と管理会社で作りあげていくもの!

 

マンション買ってから後悔する前に、まずはマンション管理組合とは何なのかをしっかりと理解しておきましょうね。

 

 

マンションの管理組合ってどういうもの?

 

誤解されている方がよくいらっしゃるんですが・・・

まず、管理組合は自治会と同じではありません(苦笑)。

 

自治会は地域住人の交流や親睦を図るためのものですよね。

でも、マンション管理組合は違います。

マンション管理組合は、マンション全体の維持管理のための組織です。マンション所有者のお金のマンションの資産価値を管理します。

そのため、管理組合の参加は強制ですし、退会も自由にはさせてくれません。

もちろん、管理費や修繕積立金の支払いも義務と言うか強制です。

 

実は管理内容や管理費などは、マンションによってバラバラです。

管理形態も「管理会社委託」か「自主管理」か。

委託も「全部委託」か「一部委託」か。

管理人状況も「日勤」か「巡回」か。

 

というようにマンション管理組合の方針によって管理内容は変わってくるんですね~。

 

 

マンションの管理組合ってどういうことをするの?

考える女性

では、実際に管理組合がどういうことをする組織なのか見ていきましょう!

管理組合では、マンションの維持管理に関する重要な決定を行います。

そのひとつずつを見ていきますね。

 

管理会社を決定

まず、一番最初の重要決定事項になります、管理会社の決定です。

そもそも、

管理会社委託

自主管理

のいずれかを決めますが、新築当初から自主管理はほとんどありません。

 

90%以上の管理組合が管理会社委託を選択しています。

そして、その多くが新築分譲時に決められていた管理会社を変えることなくそのまま利用しています。

 

 

管理費の金額を決定

次は、マンション住民から徴収する管理費と管理会社へ支払う管理費を決めます。

 

管理費が高いからと言って管理内容がいいとは限りません。

だけど、管理費が安くても管理内容が悪ければ、結局は割高、となります。

 

管理費と管理内容が見合っているのか?

それを見分けるのは簡単ではないです。

そのため、割高な管理契約を結んでいる管理組合もありますね。

 

これは、正直言いまして、素人にはわかりません。私もわかりません。

やすやま

 

管理会社に所属していない、独立したマンション管理士から適切なアドバイスを受けてみないと判断が難しいのでは?と思いますね。

 

修繕積立金の金額を決定

管理費と同様に、マンションの大規模修繕のための修繕積立金の金額を決定します。

 

ここ重要!!テストに出ます!!!

多くのマンションは修繕積立金が不足しています。

本当は怖い!!ほとんど知られていないマンションの修繕積立金不足。も読んでね♪)

 

けれども・・・

積立金の不足は大規模修繕工事を行う前にならないと、意外と気がつきません。

でも、それでは遅いですよね?

管理組合がきちんと機能して役割を果たしていれば、避けられる悲劇ですよ。

 

修繕計画や修繕内容、修繕工事金額を決定

どこを修繕するのか?いくらで修繕するのか?を決定します。

 

これは、修繕積立金で積み立てて行う大規模修繕ではなく、比較的小規模な修繕に関してですね。

早めに対処すれば修繕で済むような場合でも、放置しておくとヒドくなって取り替え工事が必要になった!

ということがないように、こまめに修繕を行います。

 

例えば・・・

鉄製の非常階段とかは塗装をまめにしておかないと錆びます。

放置すると階段が朽ち落ちます!

 

 

マンションの管理は有料ですよ!

 

 

一万円2枚

マンションの管理には費用が発生します

 

「管理組合と管理会社にまかせられるから、マンションは管理が楽♪」

確かに、マンションの管理を人にやってもらっているので、楽ですよね。

でも、その「楽」さ、お金で買っていることを忘れてはいけません

 

マンションは毎月管理費と修繕積立金を支払います。

それは、ローン期間中だけでも数百万円にもなります。

ローンの支払い終了後も管理費の支払いは続きます。

年金生活に入っても支払いは続きます。

 

管理費 8,000円/月(ボリュームゾーンは10,000~15,000円ですが)

居住期間 50年

で考えると、なんと480万円ものお金を「管理の楽さ」に支払うのです。

 

管理の楽さ」にこれだけの費用がかかるのだとあまり理解せずに購入すると、あとで後悔するかもしれませんよ!?

 

 

築25年以上のマンションは、管理内容が複雑になりますよ!

決定

マンションの寿命は60年とか100年とか言われています。

知らなかったじゃ済まされない!これが本当のマンションの行く末。読んでね♪)

 

ですが、それはマンションのコンクリート部分についての考え方です。

その寿命をキープするためには、屋上や外壁へのメンテナンスが欠かせません。

そして、設備関係に関してはもっと寿命が短いです。

 

修繕項目 目安サイクル
①屋上の防水工事 12~15年
②外壁・階段・廊下の塗装工事 12~18年
③給排水設備 20~30年
④電機設備 25~30年
⑤エレベーター 25~30年
⑥サッシや玄関扉 30~40年

大体のマンションが、1回目の大規模修繕工事を12~15年ぐらいのタイミングで行います。

その時には、①屋上の防水工事と③外壁等の塗装工事のみを行います。

そして、運命の大規模修繕工事2回目です。

 

 

管理組合がきちんと機能していて、適切な大規模修繕計画が立てられている場合には、2回目(もしくは3回目)には

③給排水設備

④電機設備

⑤エレベーター

にも手をつけることになるでしょう。

 

でも、それって全部やったらべらぼうに高いですよね?

じゃあ、やらないのか?やらなくていいのか?

かなり難易度高めな問題にブチ当たります。

 

 

つまり、大規模修繕工事2回目がやってくる築25年以上経つと、

どのタイミングでどこを修繕するのか?

がとっても重要になってきます。

 

そして、それを決定するのがまさに管理組合なんですよ~!!

あなたが理事の時だったら、決定できますか?

 

 

マンション管理組合は運命共同体!

ハート

このように、管理組合は多くの難問を決定する組織であります。

もちろん、日本は民主主義国家なんで、話し合いで決定します。

そのため、マンション住民たちと、何度も話し合いが行われます。

 

特にお金が伴う決定事項については、意見が合わないことも少なくないですし。

修繕内容によっては、数十万、場合によっては数百万の負担を強いるようなケースもありますし。

そんな時には、管理組合や管理会社と何度も打ち合わせしたり、マンション住民の意見を調整する必要もあります。

その作業の大変さを考えると、一戸建ての比ではありませんよね。

 

また、自分自身が反対する内容であっても、管理組合が決定すれば、それに従う義務があります。

金銭的負担であれば、尚更、ストレスはMAXです!!!

 

そういう意味では、近所付き合いが煩わしくてマンションを買った人にとっては、かなり深い付き合いが必要となるケースもあり得るってことなんですね。

 

 

マンション管理組合について動画でも説明しました

 

 

マンション管理組合・・・まとめです

 

「マンションは管理が楽」ってみなさん言います。

 

確かに、問題がない場合は普段からマンション管理について何も考えなくてよく、楽かもしれません。

でも、何か問題が発生した場合には、所有者が多くいる分だけ一戸建て以上に意思決定は「楽」ではないことを理解したうえでマンションを購入してくださいね。

 

 

新築マンションでは、管理内容や管理状態、管理組合の財務状況などを予め調べることはできません。

ですから、ある意味ギャンブル、運に任せるしかありません。

 

でも、中古マンションはそういった内容をしっかりと調べてから購入できることがメリットです。ただ、購入される前に調べる人は多くはいません。

このメリットを最大限生かして欲しいと思います。

 

 

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