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知らなかったじゃ済まされない!建て替えが決まったマンションの行く末。

2018/09/09
 
マンション
この記事を書いている人 - WRITER -

マンションの行く末、について考えていきます。

 

念願のマイホームとしてマンションを選ばれた方はたくさんいらっしゃると思います。

では、そのマンション、いつまで住む事が出来るのか、ご存じですか?

ヤスヤマ

当然、ずっと住めると思って買うつもりではないでしょうか?

 

でも、残念ながら、ずっと住めない可能性があります。マンションの建て替えが決まった場合には、住めなくなる可能性があるんですね。

 

マンションには、『マンション建て替え円滑法』という法律があり、マンション住民の4/5以上の賛成があれば、建て替え決議は可決され、建て替え費用が負担できないマンション住民は立ち退かなければいけないんです!!

 

実は、そこの部分をしっかり理解していないまま、マンションを購入されているケースは少なくないのです。

 

 

マンションの寿命は何年?

 

マンションは何年もつと思いますか?

40年?60年?100年?

ヤスヤマ

実は、マンションが日本で普及し始めてからまだ50年ほどしか経っていないため、明確な答えはありません。

 

 

そう、実例がないのでわかりません!(ごめんなさい。)

 

 

ですが、築50年でも現役のマンションが実際にあるので、建物としては50年はもつという事は証明されているとも言えますね。

 

 

20年ほど前はマンションの寿命は30~40年とも言われていました。が、現在は大学の教授による研究などから、60年ぐらいとも言われています。ちなみに税法上では、RC(鉄筋コンクリート)マンションの法定耐用年数は47年になりますよ。

 

 

実際に建て替えられたマンションの実例も200件ほどしかありません。しかもその理由を見てみると、コンクリートが朽ち果てて物理的な寿命がきたため建て替えた、というケースはないようです。

 

そのほとんどは、経済的理由や機能的理由のようです。

  • 躯体はまだまた持つ状態でも、設備配管類が老朽化してしまい、修繕や交換を行うのに費用がかかり過ぎる
  • 5階建てでもエレベーターがなく、現代のライフスタイルに合わない

といった理由が主なようです。

 

 

つまり、マンションの物理的な寿命は50年以上と言えると思います。ただし、防水や塗装などの大規模修繕や定期的な保守点検や修理をきちんと行っている場合には、と条件つきになりますが。

 

そこが、マンションは管理を買え!と言われる所以(ゆえん)ですね。

 

マンションの寿命について詳しく書いた記事はこちら>>>

 

 

マンションの寿命以外に建て替えるポイントは?

 

では、物理的に朽ち果てて寿命がくるまで絶対に住み続けられるのでしょうか?

 

国土交通省によると、1981年以前の旧耐震基準で建てられたマンションは、全国に約106万戸あり、震度6強以上の地震で崩壊する危険性が指摘されています。

 

実際、1995年の阪神淡路大震災(震度7)の時も、旧耐震基準の建物は多くが大きな被害に遭ったとされています。反対に、新耐震基準で造られた建物は被害が少なかったという情報です。

 

もちろん、

旧耐震=危険

という訳ではありません。

 

旧耐震基準の時代に建てられたマンション(築40年以上)でも、耐震診断をした結果、新耐震基準をクリアする強度があることが確認できた事例もあります。また、新耐震基準に適合するよう耐震改修を行った事例もあるからです。

 

少なくとも、旧耐震基準で建てられたマンションは耐震診断を受ける必要はある。と私は思います。

 

耐震診断の結果、新耐震基準をクリアできていない場合には、

✓耐震改修を行うか

✓建て替え

の必要が出てきますね。

 

 

寿命がきたマンションのその後はどうなる?

 

このように、

  • マンションの物理的な寿命がきた場合
  • 耐震診断の結果、新耐震基準を満たさない場合

には、マンションの建て替えが必要になってきます。

 

でも現実は、マンション住民の合意形成や費用負担の問題から、今までは対策が進まず、建て替えの事例は僅少だったんですね。。

 

マンションの建て替えがかなり難しいことはご存知ですか?

 

 

ところが最近、マンション・団地の建て替えブームの兆しが見えてきました。

 

2014年12月施行の『改正マンション建て替え円滑法』に続き、国は新しい施策を検討しはじめました。また、デベロッパー各社の取り組みも活発化してきています。

 

一見、良いことのように思えますが・・・

 

あなたは新たな建て替え費用の負担が耐えられず、建て替え決議に反対しても、マンション住民の2/3以上の賛成があれば、決議は可決されてしまいます。

 

 

しかも!!!建て替え費用が負担できないあなたは、立ち退かなければいけないのです。

 

 

オーマイガー!ですね。

 

経済的な理由で建て替えに賛成できない立場の人は、

  • 土地持分の金額を貰い
  • 建物解体費用を負担して

出ていかなければいけません。

 

 

どんなに反対しても、追い出されてしまうのです。

 

 

建て替えが決まったマンションの行く末

 

もしあなたのマイホームがマンションだった場合には、生涯住み続けられないケースがあるという事を知っていますか?そう、マンションには建て替えというリスクが潜んでいるからです。

 

35年の住宅ローンを払い終え、晴れて自分のものとなったマイホーム。

 

でも、35年も経てば、私たちは高齢者ですよね。

ヤスヤマ

そんな時、新たなマンション建て替え費用の負担は耐えられるでしょうか?

 

一戸建てだったら、建て替えるのか修繕しながら住み続けるのか、は自分たちだけで決められます。

今買おうとしているマンションの行く末、考えてみてくださいね。

 

 

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