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中古買うなら旧耐震基準はダメで新耐震基準ならいい?誰も語らない地盤の重要性

2018/07/11
 
どっちがいいのか
この記事を書いている人 - WRITER -

どうも!マイホーム塾の安山です。

 

中古住宅を買う時って気になりますよね?

耐・震・性

 

でも、耐震のことってよく分からない!分からないから、なんとな~~~く、

 

旧耐震基準は危険で、新耐震基準なら安全♪

って思っていませんか?

 

 

でもね、ちょっと待ってください。それでは後悔するマイホームになってしまうかもしれませんよ。

 

新耐震基準=安全というのは嘘です。

 

建物が建つ場所によっては、旧耐震基準より危険な場合だってあるからです。

ヤスヤマ

 

 

 

耐震基準とは?

 

まず、耐震基準とは何でしょうか。

 

建築物や土木構造物を設計する際に、それらの構造物が最低限度の耐震能力を持っていることを保証し、建築を許可する基準である。

日本においては、建築物には建築基準法及び建築基準法施行令などの法令により定められた基準が設けられている。

(Wiki先生より)

 

耐震基準の変遷

 

日本の耐震基準は、大地震が起こる度に改正されてきました。

ざっくりとした改正の流れがこちら!

ヤスヤマ

 

 

1891年 濃尾地震(M8.0)

1923年 関東大震災(M7.9)

1924年 市街地建築物法改正
1948年 福井地震(M7.1) 1950年 建築基準法制定 旧耐震基準と言われる

「震度5程度の地震で倒壊しないこと」

1964年 新潟地震(M7.5)

1968年 十勝沖地震(M7.9)

1971年 木造住宅基礎部分のコンクリートが義務化

鉄筋コンクリート構造建物の柱帯筋の基準を強化

1978年 宮城県沖地震(M7.4) 1981年 新耐震基準と言われる大改正

「震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないこと」

「震度5強程度の中規模地震ではほとんど損傷しないこと」

1995年 阪神淡路大震災(M7.3) 2000年 木造建築物の耐震基準をより強固にする改正

・新築時の地盤調査が義務化

・耐力壁をバランスよく配置し壁量を増やすことが義務化

・筋交いや柱を留める補強金具の種類を明確化

耐震偽装事件により 2007年 建築確認・検査が厳格化

 

 

旧耐震基準と新耐震基準の違い

 

では、旧耐震基準と新耐震基準の違いについて見ていきますね!

 

旧耐震基準

 

1950年に制定された建築基準法に盛り込まれた基準を「旧耐震基準」といいます。

 

この時、全国のすべての建物に耐震基準が義務付けされました。つまり、それまでは市街地に建てられる建物以外には基準がなかったんですよね~。

今考えるとコワイ。。。

 

簡単に説明すると、

「震度5程度の地震で倒壊しないこと」

という基準です。

 

 

その後の地震を受けて、内容も改正されています。それが1971年の改正です。

 

1964年に発生した新潟地震では、液状化現象が発生して多くの家が被害に遭いました。そのため、木造建築の基礎をコンクリートにすることが義務付けられました。

 

そして、1968年に発生した十勝沖地震では、マンションの鉄筋コンクリート部のせん断が多く発生しました。それを受けて、マンションの鉄筋コンクリート柱部についてより強固なものにすることに定められました。

 

具体的には、マンションの柱は、縦に通る「主筋」の周りに「帯筋」と呼ばれる鉄筋が取り囲むように付いています。この帯筋の間隔が、それまでの30cm以内から10~15cm以内へと強化されました。

鉄筋コンクリート柱

 

つまりマンションの場合は、

■1971年以前のもの

■1971年以降1981年までのもの

■1981年以降のもの

で耐震性に違いがあるわけです。

 

1981年以前のマンションについてはすべてが同じ基準で建てられているわけではないんですね!

ヤスヤマ

 

 

新耐震基準

 

そして、1981年に現在の「新耐震基準」と呼ばれる改正が行われました。

 

大きな変更点は、「旧耐震基準」では想定していなかった震度6~7の大規模地震についても想定した基準へとなったことです!!

 

 

簡単に説明すると、

震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないこと 震度5強程度の中規模地震ではほとんど損傷しないこと」

という基準です。

 

その後、1995年の阪神淡路大震災を受けて、2000年には木造建築物の耐震基準が強化されました。

 

 

震災の被害状況から読み取れる耐震性

 

実際の震災の被害から読み取れる建物の耐震性を見てください。

 

阪神淡路大震災

 

「平成7年阪神淡路大震災建築震災調査委員会中間報告」による建物の損被害状況です。

旧耐震基準 新耐震基準
大破以上 30%弱 10%弱
中・小破 40%弱 20%弱
軽微または被害なし 30%弱 70%強

 

これを見ると確かに「新耐震基準」の成果はかなりあるようです。

 

 

ただ、ここで注意点があります。

 

マンションに限って言うと、1971年以降1981年までのものについての被害はごく少なかったようです。

 

大破したマンションの大半は1971年以前のマンションだったようです。

ヤスヤマ

 

 

熊本地震

 

2016年4月の熊本地震では、震度7の地震が2回も起きました。

国土交通省国土技術政策総合研究所が発表した資料による木造建築物の被害状況です。

熊本地震木造被害

出典:国土交通省国土技術政策総合研究所より

熊本地震でも、新耐震基準の成果はありますね。

 

ただし、新耐震基準でも82棟の建物が倒壊しています。

さらに、木造建物の最新耐震基準となる2000年6月以降建築の建物でも倒壊がありました!!!

 

今後はまた耐震基準が強化されていく流れになると思います。

 

 

1981年に建築された建物は新耐震基準なの?

 

よく聞かれます、この質問。

 

まず、「新耐震基準」が施行されたのは1981年(昭和56年)6月1日です。

この日以降に、建築確認をうけた建物は新耐震基準に該当します。

 

では、建築確認はいつ受けるのでしょうか。

建物の建築は建築確認を受けた後に開始します。つまり、建築確認は点築が始まる前、なんですね!

 

そして、みなさんがおっしゃる「昭和○○年築」というのは、建築が完成した年月日のことです

 

一戸建てなら数ヶ月

マンションなら1年~1年半

ぐらいは建築期間が必要なので・・・

 

 

1981年築の一戸建てなら10~12月完成ならギリギリ!?

マンションなら完全にアウト!!

ヤスヤマ

 

となってしまいます。

 

重要なのは、いつ建物が完成したのか?ではなく、

いつ建築確認を受けたのか?

なので、間違わないよう注意してくださいね。

 

 

耐震性の3ポイント

 

耐震性を考える上で、重要な3つのポイントがあります。

☑地盤

☑基礎

☑構造

 

地盤

 

地盤には建物が上にのるので、その荷重をしっかり支えられる強度があるかどうかがポイントです。

地盤が軟弱だと、建物は地震の揺れの影響を受けやすいですし、地盤が強固だと受けにくいです。

 

 

また、自分の家の地盤だけしっかりと地盤改良しても、周りの土地が軟弱だと・・・

 

正直言いまして、あまり意味はないかなぁって思います。

ヤスヤマ

 

 

基礎

 

基礎は地盤と建物をつなぐ重要な役割があるので、地盤の状況にふさわしい基礎を選ぶのがポイントです。

 

基礎構造

画像はSUUMOジャーナルさんからお借りしました

 

1971年以降は「布基礎」が義務化されました。現在は「ベタ基礎」が一般的です。地盤が弱いエリアですと、コンクリートだけでなく杭を地下深くに埋め込んだりしますよ。(もちろん金額は高いです!!)

 

構造

 

大きな地震の揺れに対して粘り強く耐えることができるかがポイントです。

 

■構造を支える壁(耐力壁)の量

耐力壁が全体にバランスよく配置されることで、建物を揺れから守ります。

耐震基準の改正により、壁の量の規定と配置の計算方法が示されていますので、基準をきちんと守ればひとまず安心です。

 

■木材同士の接合部

柱や筋交いが大きな揺れで引き抜かれないようにしなければいけません。そのため補強金物を用います

これについても基準によって「金物を用いる場所と金物の形」が規定されているので、それを守ればひとまず安心といえるでしょう。

 

 

忘れてはいけないのが形です。

コの字型やL字型なんどの複雑な形よりもシンプルな長方形や正方形の方が強度は高いです。

そして、長方形よりも正方形の方がより強度は増しますよ。

ヤスヤマ

 

 

地盤・基礎・構造。

この3つのバランスが重要なんですね。

 

 

基礎と構造については、偽装などしてない限りは基準をみたいしていれば問題ないと思います。が、地盤の強弱については正直調べてみないと分かりません。

 

 

新旧耐震基準、究極の選択コーナー

 

あなたならどちらの物件をマイホームに選びますか?

 

埋立地に建つ耐震基準の物件

強固な地盤の上に建つ耐震基準の物件

 

では、シンキングタ~~~イム♪

 

チッ

チッ

チッ

チッ

チッ

 

 

考えていますか?

 

 

チッ

チッ

チッ

チッ

チッ

 

 

ちゃんと考えていますか?

 

 

チッ

チッ

チッ

チッ

チッ

 

あなたの答えはどちらでしたか?

 

ちなみに、阪神淡路大震災を経験したワタクシは②を選びます。

 

 

 

旧耐震基準の中古物件は買ってはダメなのか・・・まとめ

 

いかがでしたか?

耐震性は旧耐震基準だから危険、新耐震基準だから安全、という単純なものではないんです。

 

確かに、建物の耐震性を見る上では重要な指標です。

けれども、そもそもその建物が建っている場所が地震に強いのか?弱いのか?によって、受ける被害も変わりますからね。

 

長くなってしまったついでで言うと、、、

1981年以前のマンションが耐震診断を受けると、1/4ぐらいは新耐震基準を満たしているそうです^^

 

35年ローンまで組んで買うマイホームですから、万全を期して選びたいですね^^

地震に強い建物」かどうか、「地震に強いエリア」かどうか、大切ですよ。

 

では、また!

 

 

こちらだって大切ですよ?>>>

 

 

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