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築20年以上のマンションを買うあなたへ!買う時には誰も教えてくれない配管の真実

2018/07/18
 
錆た配管
この記事を書いている人 - WRITER -

 

「マンションの設備ってきちんとメンテナンスしていればずっと使える」

あなたはこんな風に思っていませんか?

 

エレベーター、玄関のオートロック設備、給排水設備、貯水槽、ポンプ類などなど。

ぜ~んぶ寿命があります。

寿命がつきて使えなくなってしまったら交換するしかありません。

 

「修理すればいいんじゃないの?」

って思いましたね、あなた!!

 

はい、でも、メーカーが部品を耐用年数までしか保証してくれないんですよね。。だから、修理に部品が必要となっても、耐用年数を過ぎていたら交換するしかありません。

 

 

もちろん交換するにはお金がかかります。しかも、それってあなたが考えているよりはるかにスゴイ金額になるかもしれませんよ?

 

この記事では、「マンションの大動脈」といわれる配管の真実に迫りたいと思いますので、お付き合いくださいませ。

 

 

水道配管の寿命って何年なのか?

 

水道配管の寿命って何年ぐらいと思いますか?

だいたい、20~30年ぐらいと言われています。

 

鉄管か塩ビ管かでも変わりますし、最近の塩ビ管はかなり寿命が長いものもあるのはあります!でも、一般的に普及しているものでは、これぐらいと考えていいと思います。

 

 

築年数の古いマンションでは鉄管を使用していますので、配管の中はかなり錆が発生しているの知っていますか?

(知らないですよね、普通は。)

ヤスヤマ

 

錆が発生してくると、

蛇口をひねったら赤茶色の水が出た~!

(←水に錆が混ざってしまっているんです)なんてことも起こるので要注意です。

 

 

また、マンションによって頻度は変わりますが、多くのマンション管理組合は排水管の高圧洗浄を行っています。汚れや詰まりを改善したり予防したりするために、高圧で水を流して配管内を洗浄するんですね。

 

必要なメンテンスではありますが、この高圧洗浄を長年続けていると、配管内が少しずつ削られてしまいます。そして、そこから腐食が始まり・・・

 

 

配管に穴が空き、水漏れが発生する!!!

 

 

実は『マンションあるある』です。

 

とまあ、こういう状態で寿命がきた時には、配管も交換してあげる必要があるんですね。では、どうやって交換するのか?を見ていきましょう。

 

 

 

マンション専有部分の水道配管の交換

 

まず、マンションの専有部分について。

 

その前に、マンションの構造を少し説明します。マンションの排水管はこの2タイプがあります。

■床スラブ貫通タイプ

■床スラブ上配管タイプ

 

床スラブ貫通タイプ

 

床スラブ貫通

出典:REPCO

 

床スラブ貫通タイプでは、排水管が床とコンクリートを貫通しています。

こういうタイプのマンションは、原則、勝手に配管の交換はできません

 

なぜなら、「構造躯体コンクリート」という部分は共用部分だから。マンション管理組合の許可がなければ、共用部分は勝手に工事ができないからです。

 

しかも、『構造躯体』部分です。そう簡単には壊せません。

 

現実的には、

▶問題があってもこのまま使い続けるか(安全性どう?)

▶別ルートで新たな配管を外壁などに設けるか(費用面どう?)

のどちらかしか無理なんですよね。

 

どちらを選んでも、問題がありそうです。なので、ワタクシはオススメいたしません!!

 

床スラブ上配管タイプ

 

床スラブ上配管

出典:REPCO

 

床スラブ上配管タイプは、排水管が床とコンクリートの間の空間を通っています。こういうタイプの床を二重床と言います。

この二重床タイプのマンションなら配管の交換は可能です。

マンション排水管

 

ただし、床の下に排水管がいるので、床をはがす必要があります。そのため、それなりに費用もかかります。

 

ですが、さっきも説明しましたが、配管には20~30年という寿命があります。

築20年以上のマンションをリフォームやリノベーションする時には、配管の交換は絶対したほうがいいです!

ヤスヤマ

 

まだ使えるんだし、水漏れが起きてから交換してもいいんじゃない?

なんて、あなた本当は心の中では思っていますね!!!

 

でも、水漏れが起きてからだと「一刻を争う事態」のようになるケースが多いんですよね。まだ水漏れしていない時にこそ、余裕のある状態で交換工事をすることをオススメします。

 

だいたい、緊急時には

業者を比較検討する時間も余裕もない!!!

みたいな状態になるものです。さらに、「急ぎで!」と依頼すると工期が厳しくなるため、当然金額にもはねかえってきます。

 

リフォーム・リノベーション工事は計画的に!

 

 

あと、よくあるトラブルがこちら。

マンションの仕組みをよく分かっていない業者が配管工事をやると水漏れを起こす!!

 

さっきも書きましたが、マンションはメンテナンスとして配水管の高圧洗浄を行います。ですが、それを知らない業者もよくいます。(嘘みたいですけど、よくある本当の話です。)

なので、高圧洗浄には絶対に向かない部材の配管を使用してしまうんですね。

 

そのため、高圧洗浄をしてしまうと。。。

 

 

壊れる  OR  外れる

 

 

どんな惨劇になるかは想像してください。チーーーーン。

 

 

マンション共用部分の水道配管の交換

 

そして、本題です。マンションは専有部分より共用部分に問題を抱えるものなんです!

 

 

マンションの共用部分の配管の交換。はっきり言って、

大問題

です。

 

 

マンションを横から見たイラストです。どうぞ~~~!

 

マンション断面図

出典:REPCO

 

この図の「パイプスペース」となっている部分です。間取り図なんかでは、「PS」って表示されていますよね。

 

見ていただいて分かるかと思いますが。

パイプスペースって部屋の中を通っているんですね~。

ヤスヤマ

最上階から1階までズド~ンと。

 

不思議に思いませんか?

「これってどうやって交換すんの~~~?」

 

 

問題点は、

☑専有部分にあたる室内にある(室内で工事するよね?)

☑しかも壁などで囲われている(つまり、壁を一部壊すよね?)

☑交換中は水使えない(いつまで使えないの?)

 

まだまだありそうですか?

 

 

水だけじゃなくて、電気導線やガス管もこの「パイプスペース」を通っているんです。この電気同線やガス管にもちろん同じように寿命があります。

 

現状としては、

A.今あるPS(パイプスペース)の配管を交換する

B.新しく別ルートで配管を設置する

の2つのパターンでメンテナンスが行われているようです。

 

 

あるマンションの長期修繕計画を見せてもらうと、

AパターンはBパターンのおよそ倍

の金額がかかるという見積りでした~!!!(そもそも、両方の金額が高すぎてビビってしまいましたけどね汗)

 

 

もちろん、金額だけ見るとBが良いように思いますよね。

でも、別ルートで配管を設置する場合、ほぼ外部に配管を設置するしかありません。そのため、マンションの外観がかなり損なわれてしまうんです。それをすごく嫌がるマンション住民さんもいるみたいです。

マンション住民みんなで話し合って、決めいくしかない問題です。

 

さあ、あなたが管理組合の理事ならどうしますか?

 

共用部分の修繕については長期修繕計画で決めますよ?

 

 

 

スケルトン・インフィルマンションの水道配管の交換

 

スケルトン・インフィル。

この言葉を聞いたことがありますか?

 

どうも明確な定義が無いようですが、一応こんなものという説明です。

■建物の躯体部分(スケルトン)

■建物の内装部分(インフィル)

をきっちりと分けた建物の仕様のこと、と思ってもらえばいいと思います。

 

マンションで少し前によく「売り」にされていた建築仕様です。

 

でも、マンションデベロッパーが

「間取りが自由に選べる」

というポイントだけ前に前に出すので、ちょっと誤解されている方が多い気がします・・・

 

それで、トラブル多かったですし。

 

スケルトンインフィル図面

出典:明豊エンタープライズ

配管を専有部分でなく、共用部分に持ってきているため、点検やメンテナンス、交換などの作業が比較的簡単にできることが本来は最大のメリットなんです。

 

2000年頃から普及し始めた建築工法です。そのため築浅のマンションになってしまいますね。

 

 

ただ、配管の交換問題を考えると、快適性や安全性を確保でき、かつ資産価値を維持できる可能性がとても高いマンションだと言えますね。今後、もっと普及していくはずです。

と言うか、して欲しい!!!

 

 

マンションの配管問題・・・まとめです

 

マンション買うときに、「配管はどうなってますか?」なんて聞く購入者はまずいません。私も今まで聞かれたことがありません。

 

でも、配管の交換問題ってマンションの寿命を左右する大事なポイントです。

 

マンションのコンクリート自体の寿命は、メンテナンス次第で60年とも100年とも言われています。けれども、配管の寿命は20~30年ほどです。

 

配管がダメになれば、そのマンションで

快適に

安全に

住むことができなくなります。

 

もちろんそうなったら「資産価値」もガタ落ちです。

 

 

買う時には誰も教えてくれない「マンション配管」の真実、知っておいてくださいね!

では、また!

 

【チェックリストあり!】マンション購入で必ず注意したい5つのポイント

 

 

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