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マンションの寿命を左右する!!長期修繕計画の内容はこう確認するんだぜ。

2018/05/28
 
荒れ果てた建物
この記事を書いている人 - WRITER -

こんにちは。

マイホーム塾の安山です。

 

マンションの長期修繕計画って聞いたことあるけど、よくわからない。

まあ、管理会社に任せていたらちゃんと修繕してくれるんでしょ?

私はそういうのよく分からないからパスね~!!!

喜ぶ女性

 

って思っていませんか(笑)?

マンションの寿命を左右する長期修繕計画。

中古マンションを買う前に絶対に確認しておかないといけないポイントです。しないと、失敗しますよ!

 

これだけ知っていれば、あなたは後で絶対後悔しないマンションを選べますよ!

 

 

マンションの長期修繕計画って何?

新築マンション

 

マンションの長期修繕計画では、

◆大規模修繕の周期

◆大規模修繕の工事内容

◆大規模修繕の費用

を決めます。

そして、必要な修繕積立金を計算します。

 

つまり、長期修繕計画とは、

マンションの大規模修繕を行うための資金計画

ということなんですね。

 

 

マンションの大規模修繕はどうしてしないといけないの?

マンション改修工事

 

どうしてマンションは大規模修繕が必要なんでしょう?

 

コンクリートの寿命って知っていますか?

実は100年は持つ、と言われています。

最近では200年持つ(!?)コンクリートとかもあるようです。

 

でも、マンションが『住まう場所』としての機能を果たすためには、メンテナンスが必要不可欠なんですね。

 

コンクリートだけが100年持ったとしても、

水道・電気・ガスなどのライフライン確保

雨漏りの防止

エレベーターなどの設備の安全確保

などがされていないマンションでは安心して暮らせないですよね?

 

マンションが『住まう場所』としての安心して暮らせるようにするためには

大規模修繕

を行って、マンションの機能を維持していくことが必要なんですよ。

 

 

とは言え、いきなり

「マンションの長期修繕計画を確認しましょう!」

って言われても、何をどう見たらいいのかわからないですよね?

 

わかります笑^^

 

そこで、チェックして欲しいポイントをまとめてみました!

 

 

マンションの長期修繕計画の周期を確認しましょう!

 

まず、大規模修繕の実施される周期を確認しましょう。

大規模修繕12年サイクル

出典 マンションNPO

 

上記がおおよその工事内容になります。

 

マンション建物関係の大規模修繕では、現在は12年サイクルで計画されているケースが多いです。

国土交通省のガイドラインが修繕周期を12年としているからです。

(詳しい内容は→マンション管理について

 

マンション設備関係の大規模修繕は、30年ごとの取替としているケースが多いですね。

・給水設備

・排水設備

・ガス設備

・電灯設備

・消防用設備(これは20年と25年になります)

・昇降機(エレベーター)設備

・立体駐車場設備(自走式:30年、機械式:20年)

 

とまあ、このようなサイクルで実施する計画になっているはずです。

以前は建物関係の大規模修繕が10年サイクルで計画されていました。

今は12年サイクルが標準ですので、ちょっと気にしてチェックしてみましょう。

 

重要なチェックポイントは、中古マンションなので、

実際に大規模修繕が計画通りに行われたかどうか

を必ずチェックします。

 

・計画通りの周期で行われたのか?

・実施が延びた場合はどうして延びたのか?

・計画の見直しは定期的にされているのか?

・大規模修繕後の計画の見直しはあったのか?

 

こういったポイントを確認しましょうね。

 

 

 

マンションの長期修繕計画の内容を確認しましょう!

パソコン検索

 

次は、各サイクルで実施される大規模修繕の内容を確認しましょう。

下記に、一応、工事内容の一覧を紹介しておきます。

でも、内容がわからなくても大丈夫です。

重要なポイントは、

計画通りに工事内容がおこなわれたかどうか

です。

 

・工事内容を省かなかったか?

・省いた場合はなぜ省いたのか?(費用の問題?異常がなかったから?)

・他に何か異常がなかったか?

・経過観察箇所はなかったか?

 

などを確認しましょうね。

 

建物

屋上防水

屋上防水(保護) 補修12年:修繕24年
屋上防水(露出) 修繕12年:撤去・新設24年
傾斜屋根 補修12年: 撤去・葦替24年
庇・笠木等防水 修繕12年

床防水

バルコニー床防水  修繕12年
開放廊下・階段等床防水  修繕12年

外壁塗装等

コンクリート補修 補修12年
外壁塗装 塗替12年: 除去・塗装36年
軒天塗装 塗替12年: 除去・塗装36年
タイル張補修  補修12年
シーリング  打替12年

鉄部塗装等

鉄部塗装(雨掛かり部分) 塗替4年
鉄部塗装(非雨掛かり部分) 塗替6年
非鉄部塗装 清掃・塗替12年

建具・金物等

建具関係  点検・調査12年:取替36年
手すり  取替36年
屋外鉄骨階段  補修12年:取替36年
金物類(集合郵便受等)  取替24年
金物類(メーターボックス扉等)  取替36年

共用内部

共用内部  張替・塗替12年

設備

給水設備

給水管 更生15年:取替30年
貯水槽 取替25年
給水ポンプ 補修8年:取替16年

排水設備

排水管  更生15年:取替30年
排水ポンプ  補修8年:取替16年

ガス設備

ガス管  取替30年

空調・換気設備

空調設備  取替15年
換気設備  取替15年

電灯設備

電灯設備  取替15年
配線盤類  取替30年
幹線設備  取替30年
羅針盤設備  取替40年
自家発電設備  取替30年

情報・通信設備

電話設備  取替30年
テレビ共聴設備  取替15年
インターネット設備  取替15年
インターホン設備  取替15年

消防用設備

屋内消火栓設備  取替25年
自動開催報知設備  取替20年
連結送水管設備  取替25年

昇降機設備

昇降機(エレベーター)  補修15年:取替30年

立体駐車場設備

自走式(プレハブ造)駐車場  補修10年:建替30年
機械式駐車場  補修5年:建替20年

 

外構その他

外構  補修・取替24年
付属設備  取替・整備24年

 

※国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインより引用

 

 

マンションの長期修繕計画の費用を確認しましょう!

 

そして、大規模修繕の費用を確認しましょう。

 

悲しむ女性

「え~~~!そんなのわからない!!」

ですよね(笑)?

工事項目ごとの費用は分からなくて大丈夫です。

というか、それが分かるのは専門家だけです。

私も分かりませんから、安心してください。

 

確認するポイントはこちら。

 

・既に実施された大規模修繕では、修繕積立金で足りたのか?

・不足していた場合は、どうやって資金を調達したのか?

・次回以降の大規模修繕は、現在の修繕積立金で足りるのか?

・滞納などにより、大規模修繕費用の不足はなかったのか?

・修繕積立金の増額はあったのか?

 

 

修繕積立金が不足すると起こる問題がこわい!

 

ここで、もう一度このグラフ!

大規模修繕12年サイクル

出典 マンションNPO

これを見ていただけたら、一目瞭然です。

 

大規模修繕は、

1回目より2回目、2回目より3回目

と費用が高額になっていきます。

 

築30年のタイミングでは、

給排水管の取替、エレベーターの取替、立体駐車場の建替

なども発生してきますので、年々費用は嵩んでいきます。

 

どうして取替や立替が必要なのか?これを読めば分かります^^

築20年以上のマンションに住むあなたへ!買う時には誰も教えてくれない配管の真実。

イライラするからもっと増やして!でもマンションのエレベーター問題は奥が深いのよ。

知らなきゃ損するマンションの駐車場問題。これであなたはもう後悔しない!

 

そして、築36年までのサイクルを無事終えると、、、

 

第4回目大規模修繕(築12年と同じ内容)

↓ ↓ ↓

第5回目大規模修繕(築24年と同じ内容)

↓ ↓ ↓

設備改修(築30年と同じ内容)

↓ ↓ ↓

第6回目大規模修繕(築36年と同じ内容)

 

とまた同じサイクルを繰り返すことになります。

 

一万円2枚

もし修繕積立金が不足すると、必要な大規模修繕が行えなくなりますね?

 

お金が無いから、

アレしない!

コレしない!

となっていくと、結果的にマンションの寿命を縮めることになりますよね?

 

お金が無いから、

給排水管を取替しない!

エレベーターも取替しない!

立体駐車場も建替しない!

となったら、あなたや家族の安全にも不安がよぎりますよね?

 

マンションが一番怖いのは、

あなたがきちんと修繕積立金や不足による負担金を支払っても、他のマンション住民が支払わなければ大規模修繕が行えなくなる可能性がある!!

ということ。

 

だからこそ、

ちきんとした長期修繕計画があって、

しっかりと大規模修繕が実施されていて、

実際に修繕積立金が足りているのか?

をマンション購入前に見極める必要があるんですよ!

 

 

中古マンションの長期修繕計画・・・まとめ

 

いかがだったでしょうか?

 

マンションの維持していくためには、

大規模修繕

はかかせません。

 

コンクリートは100年持つ!と言われています。

現在では、

きちんとメンテナンスをしていけばマンションは80年以上は持つ

と考えられています。

 

が、きちんとメンテナンスしていかないと、どんどん朽ちていきますよね?

 

そのためには大規模修繕はかかせないポイントです。

 

 

でもね、こんなに大事なことを説明してくれる不動産営業マンはいません。

少なくとも業界に10年以上いる私は会ったことがありません。

そんな噂も耳にしたことありません!

だいたい、検討段階のマンションで長期修繕計画のことを聞いたらイヤがられます(なんでやねん!)。

 

 

あなたのマイホームの価値を左右する長期修繕計画

ちゃんと確認してからマンションを購入しましょうね。

 

 

では、また!

 

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Comment

  1. 大嶺恵美 より:

    先日はオンラインで相談いただきありがとうございました。
    正に修繕計画については気になるところでしたが、相談に乗って頂き目から鱗でした。また、検討中物件について、不動産会社やリノベーション会社の担当者からは聞けないアドバイスや、そこそこ勉強したつもりでも素人から見る判断基準とは違った的確なアドバイスを頂き、今後の物件探しに非常に役立ちそうです。
    安山さんのブログを見つけた時は「出会ってしまった〜!」と非常に嬉しく思いました。今後も色々参考にさせて頂きますのでよろしくお願いします!

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