2018/05/05

旧耐震基準の中古マンションを買うひと必見!耐震性はこの5つを見極めたらOK。

 
マンションの公園

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こんにちは。

マイホーム塾の安山です。

 

「立地がいい場所で中古マンションを探すと・・・

旧耐震マンションになってしまいます。

買っても大丈夫ですか?」

 

よく聞かれる質問です。

 

答えは、ズバリ!!!

5つのポイントを見極めて判断してください。

1.耐震診断を受けているか?

2.71年以前の旧々耐震マンションか?

3.地盤が強固な場所に建っているか?

4.壁式構造で造られているか?

5.地震に弱い形状の建物でないか?

 

旧耐震基準・新耐震基準とは?

地震後の亀裂した地面

耐震基準って聞いたことありますか?

 

建築基準法が大きく改正された1981年6月を基準に、

それ以前に建築確認が申請された建物を・・・旧耐震基準

それ以降に建築確認が申請された手物を・・・新耐震基準

と呼ばれています。

 

詳しくは

↓ ↓ ↓

中古買うなら旧耐震基準はダメで新耐震基準ならいい?誰も語らない耐震基準の裏側。

 

つまり、1981年6月を境に、建物の重要な構造部分の建て方の基準が違うんですね。

 

 

旧耐震マンションのメリットは?

メリットしか言わない営業マン

そんな旧耐震マンションのメリットは3つあります。

価格が安い

一般的には、

同じエリア、同じグレード

であるなら、築年数の新しいマンションより築年数の古いマンションのほうが安くなります。

 

また、ほとんどの人は旧耐震基準のマンションを避けることが多いため、新耐震基準のマンションより価格は低めに設定されていることが多いです。

 

立地が良いマンションが多い

良い立地には既にマンションが建っています。

新たなマンションを建設するための用地の取得は、どこのマンションデベロッパーも苦戦を強いられているのが現状です。

これから建てられる新築マンションでは絶対に手に入れられない好立地が手に入ります。

 

羨望がいいマンションがある

マンション建設時と今とでは建築基準法が変更にされていて、現在では高い建物が建てられないようになっているエリアもあります。

背の高い建物が建てられないエリアの中で、築年数の古いマンションが建っていると、かなり羨望がよくなります。

こんなマンション買えたらラッキーですよ♪

 

 

旧耐震マンションのデメリットは?

 

旧耐震マンションのデメリットもしっかりみておきましょう。

1.住宅ローン控除が使えない

住宅ローンを組むと、10年の間、所得税と住民税から住宅ローン残高の1%が控除されます。

知っていましたか?

 

ただ、この住宅ローン控除を利用するためには、

築25年以内(マンションの場合)

でないといけないんですね。

 

注意!築25年以上でも『耐震適合証明書』が取得できれば利用出来ます。

でも、旧耐震マンションは取得できないケースがほとんどです。

 

2.不動産取得税・登録免許税の優遇が使えない

居住用の住宅を購入すると、不動産取得税や登録免許税が軽減されます。

ですが・・・住宅ローン控除と条件同じく、です。

 

3・贈与の非課税制度が使えない

両親などから住宅購入資金に対する資金援助を受けると、通常は課税される贈与税が一定額まで非課税になります。

が、これも住宅ローン控除と条件同じく、です。

 

4.修繕積立金が新築に比べて高い

マンションを買うと、管理費と修繕積立金を毎月徴収されます。

 

新築マンションを販売しやすくするため、分譲時には修繕積立金の額を安く設定しておいて、段階的に増額する方式が日本ではほとんどです。

築年数が古くなるほど修繕積立金も高くなる傾向が強いですね。

 

ただ、これは旧耐震か新耐震か、で変わるわけではなく、築年数が古くなってくると全てのマンションに当てはまってきます。

将来的には、毎月3万円以上を積み立てないといけないような状態になる可能性が高いですよ~!?

 

詳しくはコレを読めばバッチリ!!

マンションの寿命を左右する!!長期修繕計画の内容はこう確認するんだぜ。

本当は怖い!!ほとんど知られていないマンションの修繕積立金不足。

 

5.コンクリートの品質が低い場合がある

今から30~40年前に使われていたコンクリートの品質は、現在の新築マンションに使われているコンクリートに比べると、残念ながら強度は劣ります。

それは、コンクリートの品質が年々改良されているからです。

現在は、

200年コンクリート

と言われる、200年持つコンクリートもあるようです。

 

ですが、1990年代のバブル崩壊以降数年間に建てられたマンションでは、「シャバコン」と呼ばれる不当に水で薄めたコンクリートを使用して建設されたマンションも存在するんです。

そう考えると、新耐震基準時代のマンションにもコンクリートの品質が低いものはあるはずですね。

(それがどのマンションなのかは残念ながら分からないんです。。)

 

旧耐震マンションにも状態が良く耐震強度も高いマンションもあるし、

新耐震マンションでも状態が悪く建物の強度が?なマンションもある。

というのが真実なのです!

 

 

旧耐震のマンションは買わないほうがいい?

 

考える女性

でも、旧耐震基準のマンションは買わないほうがいいの?って気になりますよね。

(え?ならない?そんなの聞こえませんw)

 

よく不動産会社やリノベーション会社のサイトで見かけるのが、

「旧耐震基準のマンションはやめておいたほうがいい」

「中古マンションを買うなら新耐震基準にするべき」

なんてコメントを目にしますが。。。

 

それは違います!!!

 

旧耐震基準時代に建てられたマンションが全て耐震強度が低く、購入してはいけないわけではありません。

旧耐震基準時代に建てられたマンションでも、新耐震基準を上回る耐震強度で建てられているケースがあるからです。

 

実際、

いわゆるヴィンテージマンション

として現在でも人気が高く、価格の下がっていないようなマンションは十分な耐震強度があります。

 

 

じゃあ旧耐震マンションを買うならチェックしたい重要な5つのポイントを紹介します。

 

 

ポイント①耐震診断を受けているか?

耐震診断する人

 

まずは耐震診断を受けているのかどうか?

そして、結果問題はなかったのか?

耐震改修が必要な場合は、やったのか?

 

ここは本当に重要なポイントですよ!

マンションの場合は、耐震診断を受ける場合にも、受けた結果耐震改修が必要な場合でも、管理組合の合意が必要です。

けれども、

「耐震診断を受け、耐震改修が必要と診断されても、耐震改修のための積立金がない!」

というようなマンションは、最初から耐震診断を受けないという傾向があります。

 

なぜなら、

「耐震診断の結果、耐震強度が不足しており、耐震改修が必要」

といった診断が出てしまうと、売買取引の際の『重要事項説明書』にはっきりと明記しなくてはいけないから。

でも、耐震改修は行えないので、結果的にマンションの資産価値が下がってしまう

最悪の場合、次の買い手が見つからず、売るに売れない状態になってしまう。

それをマンションの住民は怖がっているんですよね。

 

なので、まずはしっかりとココを確認しましょう。

耐震診断の結果が大丈夫であったり、耐震補強済みであれば、購入しても問題ないと私は思っています。

耐震診断を受けていないマンションの場合は、以下の4つを満たすマンションが比較的安全だと考えられます。

 

 

ポイント②71年以前の旧々耐震基準のマンションか?

 

実は耐震基準の改正は1971年にもありました。

71年以前のものを旧々耐震と呼びます。

 

ここに詳しく書いてるってば!

↓ ↓ ↓

中古買うなら旧耐震基準はダメで新耐震基準ならいい?誰も語らない耐震基準の裏側。

 

阪神・淡路大震災の時、壊れた建物はほとんどが旧耐震でした。

↑これは有名な話です。

でも、もっと詳しく説明すると。

71年以前に建てられた旧々耐震の建物がものすごく被害が大きかったんですね。

 

それは71年を境に、鉄筋コンクリート(RC)建物の帯筋の数が大幅に変わったからなんです!

帯筋ってコレです↓↓↓
鉄筋コンクリート柱

 

71年以前の旧々耐震のマンションにはそういうリスクがあるのも事実なので、購入する場合はインスぺクション(建物検査)を入れるなどして慎重に検討したほうがいいと思います。

 

 

ポイント③地盤が強い場所に建っているか?

地盤改良の種類

出典 ポラリス・ハウジングサービス

耐震ってそもそも、地震の揺れに対する建物の耐える力、ですが。

そもそも地盤が強いところであれば、そこまで揺れません。

ある意味、

旧耐震基準か新耐震基準か?

よりももっと重要なポイントです。

 

新耐震基準だけど地盤の弱い場所に建つマンション

ってどうなんでしょう?

 

地盤の強度については、これを読んだらまあまあ分かるよ(たぶん)!

土地買ってから地盤調査よ?地盤改良工事は費用が嵩むから先にマップで検索すべし。

 

 

ポイント④「壁式構造」で造られているか?

 

壁式構造とは?

壁式構造

出典 日本建築学会

 

築年数の古い低層のマンションでは採用されているケースが多い構造です。

重心が低く、揺れに対して壁(面)で建物を支える強固な造りになっているため、「ラーメン構造」より耐震強度は高いと言われています。

ラーメン構造

出典 日本建築学会

 

 

ポイント⑤地震に弱い形状の建物でないか?

 

揺れに弱い形状の建物というのがあります。

ピロティ構造

ピロティのマンション

ピロティ

1階を柱だけの空間にして2階以上の建物を支える建築方式を言います。

土地を有効活用するために、1階部分を駐車場にしているマンションが多いです。

が、壁が少なく柱だけで建物を支えるため、地震の揺れには弱いと言われています。

 

実際、熊本地震で1階がつぶれた建物のほとんどがこの『ピロティ構造』の建物でした。

 

ガラス窓や扉など開口部が多い

 

1Fテナントの建物

1階がテナントになっているマンションに多いです。

商業用テナントだと、ガラスウィンドウになっていて、壁が圧倒的に少なくなっています。

(耐震性を考えるとき、ガラス部分は壁と考えません。)

この場合も、地震の揺れには弱いと言われています。

 

立面、平面が揃っておらず不安定

傾斜のあるマンション

形が不揃いマンション

「隣地斜線制限」

「北側斜線制限」

「最高の高さ制限」

などの建築基準法の規制によって、立面や平面が揃っていないマンションも、四画いマンションより耐震性は劣ります。

 

 

☑高層よりも低層

☑いびつな形よりも四角

☑長方形よりも正方形

のほうがより地震に強いと言われていますよ。

 

 

旧耐震マンションの耐震性・・・まとめ

 

いかがだったでしょうか?

 

「旧耐震基準のマンションは危ない」

「中古マンションを買うなら新耐震基準を買え」

よく耳にする話ですが、本当のところはちょっと違います。

 

旧耐震基準のマンションであっても、

 

①耐震診断を受けていて、新耐震基準を満たしている

②71年以前の旧々耐震基準のマンションでない

③地盤の強い場所に建っている

④「壁式構造」で造られている

⑤地震に弱い形状の建物でない

 

といった条件を満たしていれば、『旧耐震基準』というだけで避ける必要はありません。

実際、旧耐震基準時代のマンションでも、耐震性が高く優良なマンションは存在しますよ。

 

避ける人が多いからこそ、掘り出し物に出会えるかもしれません!!

 

 

中古マンションを購入するなら、築年数や耐震基準と同じぐらい大切なことがあります。

必ずこちらもチェックしてくださいね!!

プロが気にするのはココ!!中古マンションを購入するときチェックすべき10のポイント。

 

 

では、また!

 

 

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