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それでもあなたは買いますか?新しく開発された分譲地のメリット・デメリットを考えてみた。

 
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マイホームを注文住宅で考えているなら、土地って探しますよね?

 

ではどうやって探しますか?

不動産屋の売り土地(単独地)情報をチェックしますか?

それとも新しい分譲地を見にいきますか?

 

もし分譲地を考えているなら、その前にちょっとだけこの記事を読んでください!読んでから探しても遅くないですよ。

 

 

それぐらい分譲地のデメリットって怖いんです。

 

 

分譲地のデメリット、それは、、、

 

住民も建物も街ごと一緒に老いていくことなんです。

 

 

分譲地とは?

 

分譲地とは何でしょうか?

 

もともと畑や田、山だったような、宅地でないひとつづきの土地を開発業者が買い上げ、造成・区画整理を行い、いくつかに分割して販売する土地のことを言います。

 

規模もいろいろとあり、数区画の小規模なものから百区画以上の「○○ニュータウン」と呼ばれるような大規模なものまでいろいろとあります。

 

最近の大規模分譲地では、開発業者がそれぞれにコンセプトを設けて街づくりをしているケースが多いようですよ。

 

 

分譲地のメリットは?

 

では、普通の売り土地(単独地)に比べてどんなメリットがあるのかを見ていきましょう!

 

街並みに統一感がある

 

さきほども書きましたが、最近の分譲地では

街ごとのコンセプト

を設けた街づくりをしているケースが多いので、街並みに統一感が生まれます

 

分譲地によっては、

☑家と家の間の間隔を定めたり

☑家と家の間に通路を造ったり

☑外構の基本デザインを提供したり

と美しい街となるように工夫していることが多いですね。

 

ライフラインが揃っている

宅地

普通の売り土地だと、以前の土地の状態によっては

☑上下水道

☑ガス

などの引き込みを行わないといけない場合があります。もちろんこれには費用が発生します。

 

ですが、分譲地だと購入する時にはすでに引き込まれていますよ。

 

 

分譲地のデメリットは?

 

メリットばかりだといいんですが、やっぱりデメリットもありますよね……では、しっかりチェックしたいデメリットを見ていきましょう!

 

同世代の家族が集まりやすい

 

マイホームを購入する年齢ってだいたいみなさん同じぐらいなんですよね、実は。半分ぐらいが30代。続いて多いのが40代。なので、だいたい同じ世代の家族が集まってくるケースがほとんど。

 

確かに、古くからある街の中の宅地を購入すると、すでに出来上がっているコミュニティの中では『新参者』になるので入っていきにくいかもしれません。

 

それに比べると、新しく開発された分譲地ではこれからコミュニティが出来上がっていくわけですから、入っていくハードルは低く感じる人が多いですよね。

(まあ例えるならオープニングスタッフに応募するカンジ?でしょうか…)

 

まして、同世代の家族が多いということは、子供の年齢も近く、仲良い友達がたくさんできそう。子育てするママたちにとっても、同世代のママが多いから心強いかもしれません。

同世代の子供

 

 

でもね。

同世代ばかりが住む街というのは、街の住民たちが同じように年をとっていくんですよね!

 

☑子供が増える時期も同じ。

☑子供が成長して家を出る時期も同じ。

☑自分たちが年老いていく時期も同じ。

 

 

 

つまり、労働世代や子育て世代が同じ時期に、しかも一気にいなくなるんですよね!?(ヒョエ~~~)

 

 

 

どうですか?ちょっと怖くないですか??(私だけですか?)

 

それは、街にとっては深刻なダメージを与えます。

新しい若い世代・子育て世代が街へ流入しないと、その街はどんどん年老いていきます。

 

 

街が一気に形成されていく

 

新しく開発されて分譲されたエリアというのは、それまでは何も無かったエリアがほとんどです。なので、街が一気に形成されていきます。

 

小学校ができたり。

買い物施設ができたり。

病院や公共施設ができたり。

 

 

そして30~40年後に一斉に建物の経年劣化がやってきます

 

形成された街

さきほど書いた内容と同じになるんですが。一気に街として出来上がると、同じタイミングでいろんなイミでの老化が押し寄せてきます。

 

つまり、街として成熟するスピードが速ければ速いほど、衰退するスピードも速くなります

 

実際、1960年代のラッシュ時に造成された全国各地の

○○ニュータウン

 

このほとんどが現在では、街ごと年老いていく

オールドタウン

として問題になっていますよ?

 

街の施設が劣化しても、若い世代は街を出ていってしまい高齢者ばかりが住んでいるから、建て替えもできません。人が減ってしまいお店や買い物施設はつぶれるか撤退してしまう。使う人が減ったからバス便数も激減。

 

造成前の土地の状態によっては地盤が軟弱

山の畑

造成前の土地が畑や田だったりすると、地盤が軟弱なケースが結構あります。

 

こういう場合は、地盤改良工事をしなくては家を建てることができません。この地盤改良工事、まあまあ金額がかかるのでこういう土地は避けたいですね。

▼地盤改良工事について▼

 

 

40~50年前のニュータウンの現状はどうなのか?

 

実は私、

今どき新しく開発した分譲地なんて買う人いないでしょ!

ヤスヤマ

と昨日まで思っていました。

 

いや、本当に思っていたんです。

 

新築住宅売ってる営業マンに話を聞いても、

いや~もう新築はアカンね。これからはリフォームや!

営業マン

って言ってますしね。

 

実際、知り合いの新築販売業者も「一般ユーザー向けの土地販売は中止、販売業者にしか土地を販売しない」という会社の方針に変えたと聞いてましたからね。

 

 

やっと分譲地販売の時代は終わった(感激ウルウル)

 

 

って勝手に思っていたんです!!

 

でも、昨日それは間違いだと知りました。次の現場の工事に入ってくれる業者さんと打ち合わせをしていたら、驚くべき事実を知ったんです!!

 

垂水(兵庫県神戸市)の北側の分譲地で会社の若いやつが土地買って家建てるんです^^

業者さん

 

 

ウソ~!?

 

 

 

具体的な分譲地の名前は記載しませんが、駅からは遠く、もちろん坂道(垂水は駅前意外はすべて坂道ってぐらい坂が多いんです)。でも、インターには近くて、新しい買い物施設や医療施設も街にできてるらしい。

 

街並みも統一されていて、こ洒落た家が建ち並び、それはそれは素晴らしいニュータウンだそう。

 

 

 

 

いやいや、ちょっと待ってくださいね?

 

 

車で10分ほど走ったら、45年ほど前に開発されたのちに今は住民も街も高齢化した

オールドタウン

があるんですよ!?

ヤスヤマ

 

 

なのに、またそんな本気で開発するつもりもない街を勝手に開発して、一般ユーザーに売りつけて、40年後にはオールドタウンの卵をつくっているんですか?

 

 

この記事を読んでくださったあなたにだけは、私は事実を伝えたい。

今から紹介する内容は、40~50年ほど前に開発された『ニュータウン』の今の姿です。

 

須磨ニュータウンの現状と問題

 

1960年代、全国各地でニュータウンの開発があったんです。戦後の住宅難を解消すべく、郊外の山を切り開いて、大きな新しい街が全国でつくられたんですね。

「須磨ニュータウン」もまさにそんな新しくつくられた街。

 

神戸市の人口増加を背景に、

神戸市が開発主体となり、

六甲山系を削って大規模なニュータウンをつくり、

削ってできた土砂を海に埋め立てて人口島をつくる、

という「山、海へ行く」で全国に注目された手法でつくられた代表的なニュータウンです。

 

神戸の中心、三宮の西にあり、高倉山、横尾、名谷、落合、白川台、北須磨の6団地構成されます。この後に開発される西神・北神ニュータウン開発のモデルとなります。

 

 

子育て世代の家族がどんどん移り住み新居を建て始めたのが、1960年代後半。

その後、子度たちは独立して街を離れていき。

夫婦は定年を迎え、さらに高齢化していき。。

食料品や雑貨屋などの小売店はシャッターを降ろしていき。。。

 

街ごと年老いていきました。

 

閑散とした街と老婆

▶車に乗れない高齢者にはとっては団地内の坂道は想像以上にキツい

▶けれども、バスは1時間に1本程度しかない

▶ならば家を売って平地へ引っ越そうと思い、リフォームをしてかなり安い値段で売りに出しても売れない

 

そんなニュータウンの『オールドタウン化』を重く受け止めて、神戸市が主体となって今様々な対策を打ち出しているようです

 

 

が、街ごと老いていく『オールドタウン化』問題はとても根が深く、派生する問題も多いので、抜本的な解決策はいまだにないのが現状。

 

 

そんな深刻な問題を抱える街のすぐそばで、また新しいニュータウンができていることに、なにか違和感を感じませんか?

あなたが分譲地を買って家を建てた40年後の姿がすぐそばにあるのに、何も考えずに分譲地を買いますか?

 

 

新しく開発された分譲地・・・まとめ

 

新しく開発された分譲地。

街並みも統一され雰囲気はとってもいいし、周りは同世代の子育て中の家族ばかりで住みやすそう!

そんな風に『今だけ』みれば思うかもしれませんね。

 

 

でもね、街が成熟するスピードが速ければ速いほど、衰退するスピードもまた速いんです。

新しく開発された街は、今後衰退するリスクがものすごく高いんです。

 

これは歴史が証明しています。

あなたが買おうとしている分譲地から車で10分ほどのエリアに、急速に開発されたのち現在は衰退してしまい『オールドタウン化』した街があるんです。

 

 

住民の世代交代がうまくいってる街かどうか?

マイホーム買う前にもう少し情報を手に入れてみてはいかがでしょうか?

 

 

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ヤスヤマ

 

では、また!

 

 

土地探し中なら絶対この記事を読まないと!

 

 

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