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建ぺい率60%、容積率200%で何坪の家が建つのか土地100㎡で検証してみた!

2018/09/07
 
建ぺい率と容積率
この記事を書いている人 - WRITER -

 

家の建てる時や分譲地の購入に際して、どれくらいの家が建つのかって気になるところだと思います。そして、建築の仕事をされていない方でもマイホームを建てようと土地をお探しなら、建ぺい率や容積率と言うのを耳にしたことがあるのではないでしょうか。

 

そこで気になりませんか?

建ぺい率、容積率って一体なに?

要するに何坪の家が建てられるの?

建ぺい率や容積率は、都市計画法や建築基準法で定められているもの。この建ぺい率や容積率によって、その土地に建てられる建物の大きさの上限が決まってしまうもの。

 

土地の広さと、この建ぺい率・容積率で建てられるマイホームの大きさはだいたい決まってきますよ。

 

 

用途地域とは?

 

用途地域とは、近隣の自然環境や鉄道・道路環境、そして国の国土計画に沿って、住宅に向いている地域、商業に向いている地域、そして工業に向いている地域などと分類されています。

 

【用途地域】

  • 第1種低層住居専用地域
  • 第2種低層住居専用地域
  • 第1種中高層住居専用地域
  • 第2種中高層住居専用地域
  • 第1種住居専用地域
  • 第2種住居専用地域
  • 準住居地域
  • 近隣商業地域
  • 商業地域
  • 工業用地域
  • 準工業地域
  • 工業地域

 

住宅は、工業専用地域以外のどの用途地域でも建てられます。ですが、一般的には第一種低層住居専用地域から第二種住居地域までの、いわゆる住居系の用途地域内にある敷地が好まれますね。

 

そして、この用途地域ごとに

  • 建ぺい率
  • 容積率

が決められています。

 

 

建ぺい率とは?

 

建ぺい率を簡単に説明すると、敷地面積に対する建築面積の割合(制限)。例えば敷地面積が100m2で建築面積が60m2の場合、建ぺい率は60/100=0.6、つまり60%の建ぺい率となります。

 

建ぺい率を考える時に使う、建築面積とは具体的に何をさすのでしょうか。

建築面積とは、建物を地面に水平に投影した柱や壁で囲まれた面積で、屋根やバルコニーなどの跳ね出し(外壁から飛び出している部分)が1mを超える部分も含まれます。

建ぺい率・水平投影法

 

2階建ての場合で具体的に説明してみましょう。

ヤスヤマ

1階の建築面積が60m2で2階の建築面積が50m2の場合と、逆の1階の建築面積が50m2で2階の建築面積が60m2の場合でも地面に投影される面積は、1階か2階かのいずれかの最大水平投影面積となりますから、建ぺい率はいずれの場合も60%となります。

 

そして、もし長さ3.0mで跳ね出しが1.5mのバルコニーがあれば、(1.5-1.0)m×3.0m=1.5m2がプラスされて、建ぺい率は60%を超え、建ぺい率60%の地域では建ぺい率オーバーとなります。

この場合、どこかを削らなければならなくなります。

 

カーポートや物置に注意

 

建築面積には、屋根付きカーポートや屋外に設置した物入れなども含まれますので、建ぺい率がギリギリの時には注意が必要です。

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これはあまり知られていませんが、カーポートも『建築物』となるため建築面積に含まれますよ!ただ、例外もあって条件を満たせば建築面積に参入しなくていい場合もあるので。

必ず施工会社に確認しましょう!

ヤスヤマ

 

建ぺい率は用途地域によって異なる

 

住居系の用途地域には、第一種低層住居専用地域から準住居地域までの7地域があり、30〜80%の範囲で10%刻みで決められています。

 

閑静な用途地域ほど建ぺい率が小さく、順に大きくなっていきますが、住居系の用途地域全体では建ぺい率60%が多く採用されています。

 

建ぺい率で知っておきたいお得情報

 

建ぺい率では、敷地や建物が一定の条件を満たせば、建ぺい率の割増しを受けることができ、次の条件のいずれかを満たしていれば10%、両方を満たしていれば20%の割増しを受けることができます。

 

もちろん、割増後の建ぺい率は100%が限度です。←厳密には建ぺい率100%というのは存在しませんが。

 

特定行政庁が指定した角地の場合

 

角地適用となれば10%の割増しになります。

 

検討している敷地が角地になるか否かは、接道している道路幅や2方向道路がつくる内角の大きさなどの条件があり、特定行政庁によって、その条件が定められています。

 

特定行政庁とは建築主事を置く地方公共団体およびその長のことで、分かりやすく言えば、建築確認申請や違反建築物に対する処分などの建築行政全般を司る行政機関となります。

 

防火地域内の耐火建築物

防火地域と言うのは、上に述べた用途地域とは異なり、市街地における火災の延焼を防ぐことが最重要な地域で、準防火地域と言うのもあります。

 

いずれにしても、この地域で耐火建築物を建てる場合も建ぺい率が10%の割り増しとなります。

 

つまり、建てられる家の大きさはこの建ぺい率でほぼ決まるってことです!

ヤスヤマ

 

 

容積率とは

 

延床面積を敷地面積で割ったものが容積率で、建ぺい率の例と同様に敷地面積を100m2として、延床面積を200m2とすると、容積率は200/100=2.0で、200%となります。

 

この容積率も建ぺい率と同様に、住宅に適した用途地域ほど小さく、第一種低層住居専用地域では50%としている地域もありますが、これも住居系の用途地域全体では建ぺい率200%が多く採用されています。

 

容積率は、マンションやビルなどのように背の高い建物を建てる場合に重要なポイントになりますね。

ヤスヤマ

 

延床面積で注意すること

 

容積率算出における延床面積とは、建築基準法で定められた定義や計算方法によるもので、一部のハウスメーカーなどが表示している工事(施工)床面積ではありません。

 

一部のハウスメーカーが表示している工事(施工)床面積には、玄関ポーチや吹き抜け、ベランダ・バルコニーも含められていますが、これらは基準法では延床面積には算入されません。

延床面積とは、屋内の床面積の合計と認識しておけばいいと思います。

 

確かに、延床面積に含まれない部分も工事しなければなりませんので、単位面積当たりの工事費を正しく伝える手段ではありますが、誤解しやすいので注意しましょう。

 

延床面積に算入しなくても良い場合

 

上で、延床面積とは屋内の床面積の合計と説明しましたが、ではビルトインガレージや小屋裏・ロフト、そして大手ハウスメーカーが「蔵」と呼んでいる天井の低い収納庫などは延床面積に含まれるのでしょうか。

 

結論から言えば、一定の条件を満たしていれば容積率算出における延床面積には算入されません。つまり、ハウスメーカーでは、その延床面積に算入されない範囲でそれらを提案しているのです。

 

ビルトインガレージ

ビルトインガレージ部分の面積が、住宅全体としての延床面積の1/5以下であれば、容積率算出における延床面積から除外することができます。

 

そして、1/5を超える場合には超える部分だけが延床面積に算入されるのです。

 

例えば、ビルトインガレージ含みの延床面積が120m2で、ガレージ部分の床面積が24m2の場合、120/5=24m2で1/5以下ですから、容積率算出式用の延床面積は、120−24=96m2となります。

 

ロフト(小屋裏収納)等

天井の平均高さが1.4m以下であること、ある階にあるロフトや蔵などの合計面積がのその階の床面積の1/2以下であること、また上下階の中央(1F天井と2F床の間)に蔵などの収納がある場合は、接する上下階の床面積のそれぞれの1/2以下であることとなっています。

 

これらを満足していれば、延床面積に算入されません。

 

全面道路の幅員による容積率

 

敷地の全面道路の幅員が12m以下の場合、用途地域による容積率(指定容積率と言う)とは別に、道路幅員×0.4もしくは道路幅員×0.6(いずれかを管轄行政が採用)による容積率制限があり、措定容積率と幅員による容積率との小さい方が実際の容積率となります。

 

例えば、全面道路の幅員が4m、係数が0.4の場合は、指定容積率が200%でも、実際に守らなければならない容積率は、4m×0.4で160%となります。

 

注意が必要ですね。

ヤスヤマ

 

 

建ぺい率60%、容積率200%でどれくらいの家を建てられるか

 

さて、建ぺい率を60%、容積率を200%とした場合、どのくらいの家が建つのか、上の計算例で挙げた敷地面積100m2でシミュレーションしてみましょう。

 

なお、総2階建てを想定し、建ぺい率や容積率以外の建築制限は別途検討済とします。

 

1階の間取り

 

総二階建てですから、1階2階ともに建築面積は60m2が限度となり、坪数では18.15坪ほどとなります。これを帖数に置き換えると約36帖です。

 

ですが、1階では玄関ポーチ(屋外)が必要でしょうから、ミニマムの1帖とすると残り35帖が屋内スペースとなります。

 

以下に仮定の必要間取りを列記してみましょう。

  • 玄関、ホール:3帖
  • 階段:2帖
  • 洗面、浴室、トイレ:5帖
  • キッチン:3帖
  • リビング、ダイニング:18帖
  • 収納:2帖

以上を合計すると、33帖となり残りは2帖ですが、実質的には上に挙げた間取りが限度で、1階に個室を設けることはできないと思います。

 

2階の間取り

 

  • 階段:2帖
  • 廊下:4帖
  • トイレ:1帖

とすると、計7帖で残りの36ー7=29帖が個室に使えるスペースです。

 

クローゼットスペース含みの8帖が2部屋と、ウォークインクローゼットあるいは書斎含みの13帖の部屋を取ることができます。

この3室と限定すれば比較的ゆったりしているかもしれません。

ヤスヤマ

 

シミュレーション結果

 

上から分かるように、仮定した敷地条件と建物では、3LDKの間取りとなります。

 

これからも、一般的な分譲地の大きさが100m2ほどであること、そして標準家族構成(夫婦+子供2人)に対応した3LDKの間取りが多いことがうなずけると思います。

 

 

なお上記の場合、延床面積=60m2×2−1.65(玄関ポーチ)=118.35m2で、容積率は118.35/100≒1.18で118%となり、まだ余裕があります。

 

理屈では200(容積率)/60(建ぺい率)=3.3、で3階まで建てることができ、総三階建てとすれば延床面積は、60m2×3=180m2までが可能となります。ただし、総2階建てと同様に玄関ポーチなどの屋外部分は180m2から除かなければなりません。

 

けど実際には、建ぺい率と容積率だけでなく、土地の形状や隣地との距離、採光の方角などいろいろと考えて間取りを考える必要があるんですよね!だから、このシュミレーションはあくまで上限とお考えください。

 

 

建ぺい率60%、容積率200%まとめ

 

一般的な住宅地や分譲地では、建ぺい率60%、容積率200%、としているのが一番多いと思います。

 

閑静な住宅地域ほど、それらの制限が厳しく十分な延床面積の家をたてるのが難しい場合もありますが、閑静な街並みを維持し、資産価値を維持していくための代償とも言えます。

 

ちなみに、建築の仕事をされていない一般の方が、都市計画法や建築基準法の複雑な建築制限を学び理解することはかなり難しく、相応にエネルギーが必要になります。

 

でも、不動産会社の営業マンに聞いてもムダですよ!

彼らも細かいことはよく分かっていない方がほとんどなので。。

ヤスヤマ

 

 

だから私は声を大きくして言いたい!!

土地探しは不動産屋に頼んではいけません。その理由は……

 

 

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