2018/05/28

賃貸と持ち家どっちが得か?不動産屋の悪魔の囁きに騙されないで!

 
一万円2枚

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こんにちは。

マイホーム塾の安山です。

 

賃貸が得か?持ち家が得か?

永遠のテーマですよね(笑)

中古住宅の仲介をする不動産屋なんだから、持ち家を薦めるんでしょう、どうせ。

 

と思われたあなた。

 

分かっていますね!

不動産屋は売ってナンボの世界なので、もちろん持ち家を薦めます。

普通の不動産営業マンなら、ね。

でも、私は後悔しないマイホーム選びアドバイザーなので、本当のことを話しますよ笑。

 

答え:どっちが得かなんて、物件と金利と税制と景気と購入時期といつ迄住めるか、による!!

 

当然と言えば当然ですね。だって、早く死ぬなら賃貸の方が得になるだろうし、長生きすればするほど持ち家が得になりそうだとは誰でも考えますよね。

 

不動産営業マンの

営業マン

賃貸の家賃でそんなに払っているなら、住宅ローンなら同額の支払いで夢のマイホームが買えますよ。

なんて悪魔の囁きを聞いて、その気になっているあなた!ぜひご一読ください。

 

 

1.「賃貸」VS「持ち家」対立ポイント

 

「賃貸がいいのか?持ち家がいいのか?」不動産営業をしていた私自身は実は一度も聞かれたことはありません。

ただ、同僚がクライアントに対し、

営業マン

賃貸の家賃でそんなに払っているなら、住宅ローンなら同額の支払いで夢のマイホームが買えますよ。

と売り込んでいる場面はよく見ました(笑)。

どちらが得なのか、という答えは、どの立場に立つ人が説明をするかにより結論が変わります。ここでは、よく言われる対立ポイントを見ていきましょう。

 

賃貸 持ち家
環境の変化に応じて住み替えられる。 老後に住むところがあると安心できる。
病気等で働けなくなった場合の収入減による住宅ローンの負担リスクがない。 賃貸の家賃は支払いっぱなしで残らないが、持ち家は資産が残る。
価格変動による値下がりリスクがない。 同等の物件なら賃貸の家賃よりも住宅ローンの支払いの方が安い
日本では多い大地震リスクがない。 間取りやリフォームなどで自由がきく。

 

代表的なものはこんなものでしょうか。これを見ると「価値観」によってどちらが良いと思うかは大きく変わるような気がしますね。

 

 

2.賃貸と持ち家どっちが得か、モデルケースで比較

 

ここでは、実際にモデルケースをつくって比較したいと思います。

共通の想定条件

30歳 結婚
32歳 第一子誕生
34歳 第二子誕生
56歳 子供が独立、夫婦のみ
80歳 夫が死亡(2015年男性平均寿命)
87歳 妻が死亡(2015年女性平均寿命)

 

賃貸の想定条件

賃貸のメリットは、まさに、「環境の変化に応じて住み替えられる」事です。そのため、ライフステージに合わせて「ちょうどいいサイズ」に引っ越すという設定で考えていきます。

夫婦+幼児1人 1LDK(45~50㎡)
夫婦+幼児2人 3LDK(70~80㎡)
夫婦のみ 1LDK(45~50㎡)
死別後、独居 1DK(20~25㎡)

 

家賃の設定は、『HOME’S 家賃相場』により、私の地元である姫路市の家賃相場から算出します。

1LDK(45~50㎡) 6.5万円
3LDK(70~80㎡) 7.8万円
1LDK(45~50㎡) 6.5万円
1DK(20~25㎡) 4.5万円

 

各ステージ毎に引越しますから、引越費用(敷金・礼金・引越代等)を算出します。

平均引越費用50万円/回×4回=200万円

 

持ち家の想定条件

姫路市では住宅購入をされる方の金額のボリュームゾーンが3,000万円前後になります。

もちろん、現在はローコスト住宅が人気を博しており2,000万円前後で購入も可能ですし、大手ハウスメーカーの注文住宅で建てられる場合には、3,000万円代後半になる場合が多数です。また、新築と中古を買われる場合、一戸建てとマンションを買われる場合でも金額は大きくブレます。

しかし、ここではあくまでも「平均的なモデルケース」として3,000万円(土地:1,000万円、建物:2,000万円)と設定させていただきますね。

 

住宅ローンは35年全期間固定金利、金利は1.46%(フラット35 2016年9月現在のもの)とします。

諸経費として、注文住宅を想定しているため、不動産会社への仲介手数料は省き、4%の120万円とします。

固定資産税として、年平均5万円とします。

 

賃貸と持ち家の試算結果

賃貸 持ち家
30歳で購入 4,820万円 4,235万円
37歳で購入(第一子小学入学前) 4,820万円 4,793万円

 

どうでしょうか?支払い総額では「持ち家」に軍配があがりそうですね!!!おまけに、「持ち家」には最後に土地が残ります。売れば土地代1,000万円がかえってきます。

確実に土地代が回収できるなら、「持ち家」が数字上はおトクであります。

 

今回の比較では、あくまで『平均的』なモデルケースで比較しています。賃貸の場合も、持ち家の場合も。なので、物件が変われば結果が変わるのは当然です。

平均的な家賃以上の賃料を支払っていればより差は開きますし、最近流行のローコスト住宅を買えばもっと「持ち家」が有利になります。

物価が上昇すれば、家賃は想定よりも上がりますから賃貸は不利になりますし、その逆もまた然り、です。また、想定よりも早くに死亡すれば賃貸が有利になりますし長生きすれば持ち家が有利になりますよね。

つまり、どっちが得かなんて、物件と金利と税制と景気と購入時期といつまで住めるか、要は人によるんです。

 

 

3.思わぬところでかかる持ち家の膨大なお金

 

そうは言っても、試算結果を見ると「持ち家」が数字上ではおトクでしたよね。

やすやま
スバラシイ! これで、長年の論争に決着が着きました。しかも、早く買う方がおトクな事まで証明されました。さあ、すぐに住宅ローンを組んでマイホームを買いましょう!! イイ物件がちょうどあるので紹介しますよ!!! しかも、未公開のお宝物件ですよ!!!!

 

と、普通の不動産営業マンならお決まりの煽り文句で売り込みます(笑)。

 

でも、ちょっと待ってください。聡明なあなたはお気づきでしょうか? 57年もの間、一度も家にメンテナンス費用を掛けずに済む、とは考えにくいですよね?

 

維持修繕費として、外壁塗装工事100万円×3回+住設備(給湯器やキッチン・トイレ・フロ等)入替300万円=600万円をプラスとします。すると・・・

賃貸 持ち家
30歳で購入 4,820万円 4,835万円
37歳で購入 4,820万円 5,393万円

う~~~ん、37歳購入では賃貸のほうが有利という結果。

これで、57年後に土地代が1,000万円を下回っていたら・・・売りに出しても売れない土地だったら・・・どっちがトクだったと言えるんでしょうか。。

 

 

4.持ち家のリスク、人生の不確実な要素

 

モデルケースの想定条件ですら、物件と金利と税制と景気と購入時期でどちらが得かは変わりましたよね。

 

でも、人生には突如として想定していないことが起こります。転勤や転職、いじめ、離婚、病気、介護。。。挙げるとキリがありません。

何人家族になるのか、子供はいつ独立するのか、親と同居はするのか、自分たちは死ぬまで家に住めるのか、介護施設等に入所するのか。人生には不確実な要素がたくさんあります。

どんな不確実なことが起こるかは、文字通り誰も予測することができません。それこそが人生のリスクですね、

 

子供が出来ない場合や、想定年齢よりも早くに死んでしまう場合などは、賃貸がおトクとなります。

でもまた、夫が病気で早くに死亡した場合には、団体信用生命保険で住宅ローンの支払いが免除され、持ち家がおトクになるというケースも考えられます。

 

何が起こるのか?誰も予測する事が出来ない以上、割り切って決断するしかありません

 

モデルケースのような『平均的』な人生を歩んだとしたら、と強引に条件を設定して割り切って比較するしか、賃貸と持ち家のどちらが得か?という答えはでないのです。

 

やすやま

でも、そんな想定条件での計算は意味がありますか?

人によって条件なんて変わるのが当然なのに。。。

 

絶対に損したくなければ、出来るだけ早い時期に、値崩れしない・しにくい人気エリアの土地を買いなるべく安く建物を建て、なるべくメンテナンス費用をかけずボロボロになるまで住んで、最後は潰して土地を売って資金を回収すれば、大丈夫でしょう。

 

やすやま

でも、それはあなたにとって幸せなマイホームですか?

自分らしさや癒しを感じる住まいですか?

 

 

5.賃貸と持ち家どっちが得かを考えるより大切なこと

 

「持ち家」の最大のデメリットは、人生の予期できない突発的な出来事に対応するのが難しい、という事だと思います。

 

確かに、持ち家は賃貸より、多くの自由が手に入ります。

内装をリフォームしたり、DIYしたり、庭でガーデニングしたり、ペットを買ったり。自分たちの自由にできます。(マンションの場合は管理規約によるので全部が自由ではありません。)

 

ですが、同時に大きなリスクも手に入れます。

住宅ローン返済や固定資産税、修繕費用など多額の固定費ができるため、節約節約の日々になるかもしれません。

もしもあなたが背伸びして無理した予算でその家を買ったなら、長期にわたる返済に苦しみ、時には支払うのが困難な時期もくるかもしれません。

転勤等で家を手放さざるを得ない状況になっても、すぐには売れないかもしれません。

そんな「リスク」に対して「怖い」「耐えられない」と感じる人には、持ち家はお得ではないのかもしれません。だって、そのリスクに苦しめられて、かえって不幸に感じるかもしれませんからね。

 

やすやま

ここまで試算しておいて何ですが(笑)。

 

いくら試算して「持ち家がおトク」と結論がでたことろで、住宅ローンを支払えなくなったら元も子もありませんよね。

賃貸と持ち家のどちらが得か、の損得を考えるよりも大切なことは、自分がリスクに耐えうるかどうか。

「自分の家を持てた満足感」と「家を持ったが故の不自由さのリスク」の両方を天秤にかけ、どちらがより自分にとって比重が重いのかを大事にしてください。

 

 

6.本当の「住宅ローンシミュレーション」

 

もう既にマイホームを購入した方、または購入しようとした事がある方はご存じと思います。

不動産営業マンは住宅ローンシミュレーションもしてくれます。複利金利の意味もわかってないような情けない営業マンが実際は多いですが、ローン計算できる電卓があるので、彼らでもできます。

 

でも、誤解しないでください。

彼らは、あなたが35年間支払っていくことが出来る金額を計算しているわけではありません!!!

(オーマイガー!)

 

 

彼らは、今のあなたの年収で目一杯借りることができる金額をはじいているだけです。だって、報酬は物件価格×3%ですから、ちょっとでも金額の高い物件を売りたいですからね。

少しでも月々の住宅ローンの支払額が安く感じられるよう、彼らは必ず変動金利を使って計算してきます。

固定金利にすると、毎月の住宅ローンの支払額が高くなるため、月収の25%以内が目安とされる返済比率(収入に対する返済額の割合)を上回ってしまう可能性があるからです。

それぐらい、彼らはギリギリの金額をはじき出してきます。

 

やすやま

では、本当の住宅ローンシミュレーションってどんなシミュレーションでしょうか?

 

 

賃貸で貸した場合の家賃 > 月々の住宅ローン返済額

売却に出した場合の売値 > 住宅ローンの残債額

 

マイホームを購入する時からずっと、この算式が当てはまるかどうかをシミュレーションする事です。

いつごろならいくらで売れる、いくらで貸せる、と意識して「>→<」となる時期がないようにだけは気を付けたいですね。

 

 

7.死んだ後の持ち家の話

 

2・モデルケースでの試算では、生きている間はどっちが得かを比較しました。けれども、最近は持ち主が死んだ後の家の処分は残された家族にとってかなり大きな課題になっています。

 

団塊世代がこぞって買った郊外の新興住宅地には現在多くの空家があります。

都心まで1時間半~2時間、駅からはバス便、家までは坂道。

そういう場所にある家は、誰も借りない買い手もつかない、けれども税金だけはかかり続けるという遺族にとってはたまらない厄介者

 

追い打ちをかけるように空家対策法ができ、さらに遺族は頭を悩ませます。

やすやま

生きている間は資産に思えても、死んだとたんに残された家族にとっては処分できない負債になる、というやっかいな二面性があるということをご存じでしょうか?

 

そういう状況を避けるためには、安い土地だからと飛びつかず、少し高くとも30年後も人気が廃れないエリアでマイホームを持つことが、リスクを避ける方法なんです。

 

 

8.持ち家で絶対に買ってはいけない物件

 

何が起こるのかわからないのが人生です。

それは誰も避けることができません。

予期できない不測の事態が起こるリスクは常に誰にでもあります。

 

そんな事態にも対応できるため、いざとなったら

  • 人に貸して家賃でローンを返済する
  • 人に売った金額でローンを完済する

そう出来る家を買わなくてはいけません。これは絶対です!!!

 

永住するつもりで買うマイホームだから、売る時のことなんて考えなくったって良いだろ?

 

やすやま

いいえ!

あなたが売ることは無くても、あなたの子供か孫かひ孫か、いつかは誰かが売ることになるでしょう?

その時に、売りにだしても売れないと困ることになるんですよ!

 

ですが、現実は売ってもローンの残債額に足りない、という人があまりにも多いです。実際に売ることになるかどうかは別にして、今すぐ売った場合の金額が住宅ローン残債額を上回ることは少ないです。

そういう物件は『絶対に買ってはいけない物件』なのです。

 

 

9.賃貸か持ち家か、誰に相談すればいいのか?

 

じゃあ、誰に相談すればいいのか?

不動産営業マン? いえいえ、彼らは、あなたの今の年収で買えるギリギリの金額を家を売って終わり、です。

じゃあ、ファイナンシャルプランナー? 家より先に保険を買わされますよね。

家族や友達? 自分のした選択と同じものを薦められますよね。

 

あなたにとって、賃貸がいいのか?持ち家がいいのか?の答えは、あなた自身で考え答えを出すしかありませんあなたの幸せの「価値観」で変わりますから

自分で勉強し考える人にだけ、幸せは訪れると思います。

やすやま

そういう人には、私も一緒に調べ真剣に考えさせていただきます。あたなにとって最善のマイホームを。

 

 

賃貸と持ち家はどちらが得か・・・まとめ

 

いかがだったでしょうか?

賃貸と持ち家はどちらが得か?

 

やすやま

答えは、物件と人によります

 

え?不服ですか(笑)?

 

では、『平均的』なモデルケースで条件を設定すると、支払い総額では「持ち家」がお得となります。

でも、損得を考えるより大切なことがあります。持ち家のリスクを知り、考え、許容できる人にとっては、「持ち家」はお得です。

そして、持ち家のリスクを最大限小さくするため、購入前には自ら勉強し、考え、決断しましょうね。

では、また!!

 

 

 

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