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中古マンション購入×リノベーション工事の流れを15ステップで徹底解説!

 
中古マンション買い方話す女性

こんにちは。

マイホーム塾の安山です。

 

中古マンションを買って、リノベーションして、住む。

 

▼リノベーションの意味はこちら▼

リノベーション意味分かってる?リフォームとの違い徹底解説。

 

「なんか大変そう~~~」ってイメージはありませんか?

みなさんそう言われます(笑)。

でも、注文住宅建てるよりはかなりマシですよ^^

 

ここでは、失敗しない中古マンション購入の流れをご紹介しましょう!!

 

STEP1 マンション購入のエリアを絞る

 

一番重要なポイントが一番最初にやってきます。

 

不動産選びは街選び

 

業界ではそう言われます。

別に関東圏ならいい、

23区内ならいい、

都心ならいい、

という訳じゃないです。

 

関東圏でも、23区でも、都心でも、地方でも、どこでも一緒です。

 

不動産には

資産価値が上がるかそのままか下がるかわからない不動産

資産価値が必ず下がる不動産

の2種類があります。

 

なので、後者の『必ず下がるエリア』のマンションは買わないでください。

 

▼必ず資産価値が下がるエリアが知りたい人はこちら▼

それでもあなたは買いますか?新しく開発された分譲地のメリット・デメリットを考えてみた。

 

エリアとしては、次の条件を満たす場所を選びたいですね。

街として60年以上は経ち

世代交代がうまくいっている

最低限のポイントだと思います。

(他にも細かい条件は多々ありますので、ご注意!)

 

 

STEP2 希望エリアのマンション相場を調べる

 

パソコン検索

希望エリアが決まれば、そのエリアの相場を調べます。

徹底的に調べてください。

これを知っているだけでも、不動産営業マンに騙される確立がグっと減ります。

 

新築マンションの販売価格

直接、新築マンション販売会社に問い合わせると、営業されまくるのでやめておきましょう!

オススメのサイトはこちら!

住まいサーフィン

 

※住まいサーフィンではタワマンを超オススメしていますが、私は絶対にオススメしません。

▼理由はこちら▼

不動産業者が本当のこと言っちゃいます!タワーマンションは買ったら後悔するマイホーム。

 

中古マンションの成約価格

実はこれ、不動産会社に調べてもらわなくても自分で調べることができます!

知ってますか?不動産業者じゃなくても不動産の取引価格情報が見れるサイトをご紹介!

 

また、上で紹介した『住まいサーフィン』でも築年数が比較的新しいもの(20年ぐらいまで)なら、適正単価が調べられます。

 

中古マンションの売出価格

HOME’S とか、athome とか、Yahoo不動産 とか、SUUMO とか。

こういう不動産情報ポータルサイトで検索してみましょう。

 

※間違っても問い合わせをしないでください!すれば、『ロックオン』されてハメてオトされますので。

 

賃貸マンションの家賃相場

こちらも不動産情報ポータルサイトで調べましょう。

なるべく、グレードの近いマンションで比較してくださいね。

 

マンションのシリーズ名が同じものがあれば一番いいですね。

中堅のマンションデベロッパー(開発業者)が分譲したマンションと、(旧財閥系のような)大手デベロッパーのマンションとではグレードがかなり違います。

つまり、家賃も変わります。

 

▼参考程度にこちらも▼

HOME’S 家賃相場

 

路線価

あなたがマンションを買いたいエリアの㎡あたりの土地単価ぐらいは知っておきましょうね。

路線価図

 

 

STEP3 マンション購入の予算を決める

 

希望エリアのマンション相場がわかってきたら、いよいよ予算を考えていきましょう。

中古マンションを買ってリノベーションするんですから、工事費用も予算に組み込むことを忘れないでくださいね!!

 

予算と資金計画はかなりシビアに考えてくださいね。

ここで失敗すると・・・

『後で後悔するマイホーム』になります。

 

 

予算はどうしよう?

マイホームの予算が年収の5倍・返済負担率35%までなんて常識は非常識?

頭金はいくらにする?

平均いくら払っていくら残す?マイホーム頭金の相場と貯金の本当のところ。

頭金以外にいくらいる?

頭金以外にいくらいるの?マイホーム購入の初期費用。

リノベーション費用はいくらいる?

知りたい?じゃあ教えてあげる!マンションリノベーションの費用相場。

 

 

STEP4 マイホーム選びのパートナーを決める

 

握手

マイホーム選びが成功するか失敗するか、もうひとつの重要なポイントです。

中古マンションを買ってリノベーションをする場合は、リノベーション工事も考慮した上で物件の選定したり、予算や資金計画を考える必要がありますよね?

 

そのため、

マンション探し~リノベーション工事

までをワンストップで任せられるパートナーが欲しいですね。

 

でも、業界にはこんな人が多いから、気をつけてください↓ ↓ ↓

 

 

不動産営業マンってこんな人

不動産営業マンは売るために嘘を言いますか?はい、もちろん言います。

お客様は賢くならなくていい!これが不動産営業マンの本音なのさ。

 

住宅業界のプロって実はこんなもの

ご注意を!!住宅のプロだからって何でも知っているわけじゃないんです。

 

工事業者ってどう見極めればいい?

ポイントは4つ!良いリフォーム業者と悪いリフォーム業者の見分け方

 

 

STEP5 マンションを選ぶ

 

いよいよマンション選びです。

▼こちらに詳しくまとめています▼

【マイホーム購入者必見】マンション購入者のための教科書はこれだ!

 

無料のマンション選びチェックリストもプレゼントしていますので、ぜひゲットしてくださいね。

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STEP6 リノベーション工事の内容を決める

 

図面プラン

マンション代金にプラスして、リノベーション工事費用も住宅ローンで一緒に借りることができます。

そのために、リノベーション工事費用がいくらになるのかをざっくりと見積ります。

 

知りたい?じゃあ教えてあげる!マンションリノベーションの費用相場。

上の簡単計算式で計算したものから、もう少し掘り下げていきます。

ここは工事業者のほうがプロですので、信頼できるパートナーなら任せましょう!

 

 

STEP7 購入申し込み

 

予算内で理想のマイホームが作れるなら、購入へと進みます。

『買い付け証明書』と呼ばれる書類を提出し、購入の意思があることを売り主さんへ伝えます。

 

通常、値段交渉はこの『買い付け証明書』を出すタイミングで行います。

「この金額まで下がれば絶対買います!!」

という意思表示をしなくてはいけません。

 

買うか、買わないか、分からない段階での値段交渉はできませんので、注意しましょうね!

 

 

STEP8 ローン事前審査

 

物件が決まり、工事代金の見積が出ると、住宅ローンの事前審査を申込みます。

◆申込書

◆身分証明書コピー

◆3年分の源泉徴収票

◆物件資料

◆工事見積書(仮)

などを金融機関へ提出し、事前に審査を受けます。

 

 

STEP9 売買契約

契約にサイン

ローンの事前審査が受かれば、マンションの売買契約を締結します。

 

ローン特約と言って、

ローン審査が通らなかった場合には契約は解除でき、ペナルティもなし

というような条項が入った契約がほとんどです。

 

(なので、申込者が数名いた場合、ローン特約がない買主さんが強かったりします。)

 

この時に『手付金』と呼ばれるマンション代金の一部を支払います。

 

 

STEP10 ローン本申込み~契約

 

契約が終わると、次はローン本申込みです。

 

基本的には、事前審査で提出した書類にプラスして

◆売買契約書

◆重要事項説明書

◆マンションの登記簿謄本

◆工事契約書と見積書(本)

などを提出します。

金融機関による本人への面談もあります(金融機関によっては電話のみ)。

 

 

STEP11 残金決済

 

お金の支払

本申込みの審査が通れば、いよいよマンション残金の決済です。

 

ローンを組む金融機関で行われます。

売主、売主側仲介会社の営業マン、司法書士、銀行融資担当者、買主、買主側仲介会社の営業マン。

が一斉に集い、流れ作業のように行われます。

 

買主さんが振り込み用紙を記入・捺印

売主さんが口座に振り込まれたことを確認

司法書士が委任状などに売主・買主から捺印を受け

仲介手数料等の支払

終了

 

きっと、本人は何がなんだかわからないまま終了することでしょう。

 

 

STEP12 マンション引渡し

 

決済が終わると、鍵と必要書類の引渡しがあります。

ここでようやく、マンションはあなたのもの。

 

でも、まだ鍵はもらえません。

リノベーション工事は今からなんです。

 

STEP5でマンションを選んでから、STEP10のローン本申込みの間に、リノベーション工事の内容について3~4回の打ち合わせを行います。

そこで細かい内容をひとつずつ煮詰めていくんです。

だいたい、1ヶ月半~2ヶ月かかります。

 

 

STEP13 リノベーション工事開始

 

リノベーション工事・ハンマー

引渡しを受けて、マンションの所有者変更も済ませ、工事届も済ませてから、やっと着工です。

 

マンションは管理規約によって、1ヶ月以上前に工事の届出が必要だったりすることもあるので、なるべく時間のロスが出来ないように上手く立ち回る必要があります。

着工前には両隣や上下の住民さんにもご挨拶に行きます。

 

 

STEP14 リノベーション工事現場確認

 

途中で一回、仕上げ前にもう一回、必ず現場確認をしてもらいます。

 

本当によくあることなんですが、

解体してみると現場が図面と違っていた

という場合には、都度現場に来ていただき説明します。

 

現場を見ながら、「どうしたいか?」を確認して図面上の計画から変更します。

 

 

STEP15 リノベーション後マンションの引渡し

 

仕上げ前に確認していただき、最後に引渡し時に最終チェックをしてもらいます。

補修ポイントがあれば補修を行い、もう一度チェックしてもらいます。

OKであればいよいよ引渡しです。

 

この時に鍵を返却します。

これで、正真正銘マンションはあなたのものです。

 

 

中古マンション×リノベーションの流れ・・・まとめ

 

いかがでしたでしょうか?

 

人生の大きな買い物、マイホームです。

後悔せずに満足したマイホームを手に入れるために、

『中古マンション×リノベーション』

ってかなりオススメできます。

 

でも、中古マンションであればどれでもいいわけじゃありません。

ちゃんと資産価値が落ちないマンションを選んで下さい。

そのためにも、この流れに沿ってマンション選び、がんばってくださいね。

 

では、また!

 

 

次は記事はこちら→→→

リノベーション済みの中古マンションは業者にとっておトクなマンションなんですよ!?

 

 

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