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あなたならどっちにする?駅から近い65㎡と駅から遠い85㎡のマンション。

2018/09/09
 
駅前
この記事を書いている人 - WRITER -

あなたは今迷っていますね?

 

駅から徒歩5分65㎡のグレード普通マンションにするのか?

駅から徒歩15分85㎡のグレード高めマンションにするのか?

 

 

駅から近いほうがいいのは分かっている。

でも、子供もいるし出来るだけ広いほうがいい。

静かで公園や緑がある環境のいいところのほうが子供にとってはいいはずだ。

いやいや、通勤を考えると駅近だろ、やっぱり。

でもな~、広いリビングって夢だったんだよなぁ。

できれば俺の書斎だって欲しいし。

徒歩15分ぐらいならどうってことないんじゃないか?

そうそう!最近は運動不足だから、逆に身体にはいいかもよ?

実際に住んでる人はどうなんだろう?

ちょっと調べてみるか・・・

 

なんて検索して、このページにたどり着いたことでしょう!

 

そんなあなたのために駅から近いマンションと駅から遠いマンションのメリット&デメリットを

ワタクシが接客する不動産営業マンなら

という目線からまとめてみました。

 

さあ、あなたも私に接客されている気持ちになって読んでみましょう!!

 

 

 

駅近いマンションか駅遠いマンションか?動画編

 

動画でも解説してみました!読むのがメンドーな方は観てくださいね。 さらに、チャンネル登録もお願いします・笑!!

やすやま

 

 

 

駅から近いマンションのメリット

駅前繁華街

 

まずは、駅から近いマンションのメリットから考えてみましょうか?

 

交通の利便性がいい

 

当たり前ですが、電車での通勤や通学に便利ですね。

雨や雪の日、猛暑の日も極寒の日も毎日駅まで往復歩きますよね。

ワタクシが駅から徒歩12分のところに住んでいた頃、真夏の太陽に照りつけられながら駅まで歩いた時は「あと3分短かったら・・・」と数えきれないほど思いましたね。

 

生活の利便性もいい

 

駅の周りには、たいてい買い物施設や医療施設に飲食店などが集まっています。

(駅の大きさによって数にもいろいろありますが。)

なので、普段の生活に必要なものが全て徒歩圏内にある場合が多いんですね。

これって本当に便利なんです。

駅からの帰宅途中にスーパーとかあったら、もう、

「ヒャッホーーーー♪」

でしたね、ワタクシは。

 

あ!一度帰宅してから、荷物を家に置いて再度スーパーに出かけたりとかしちゃってました^^

 

徒歩でスーパーとドラッグストアとコンビニと銀行があればよりポイント高いですね。

 

 

今は車がないと生活できないエリアなので、いちいち車を出さないといけないのが本当にメンドーです。

徒歩と自転車だけで生活出来ていた頃に戻りたいです(笑)。

やすやま

 

 

 

資産価値が下がりすぎない

 

ここでは資産価値というのは、

中古で売り出した時に売却できる価格

と思っていただいていいです。

 

資産価値は駅からの徒歩分数が短ければ短いほど高くなります。

 

新築マンションの価格は、

土地代+建物代+販売経費+業者利益

という実際にかかった金額を積み重ねて決定します。

(これを不動産鑑定の世界では、積算価格といふ。)

 

ですが、中古マンションの価格は

実際に周辺で売買取引された事例の価格元に決定します。

(これを比準価格といいます。)

 

つまり、周りにある(新築も含めて)マンションの在庫全てが価格に影響を与え合うわけです。

中古マンションを買う人は、

あのマンションはいくらで~

このマンションはいくらで~

と比較しまくります。

 

なので、ライバルが多いほど市場の競争原理で価格は下がりやすくなります。

逆にライバルが少ないと価格は下がりにくくなります。

 

 

ここでよくある間違いをご紹介しますね。

 

徒歩5分に比べると徒歩15分は3倍のライバルがいる。

 

 

これは間違いでして。実は、9倍が正解です。

 

 

不動産業界では徒歩1分=80mと表示するという決まりがあります。

(これは法律で決まっているんですよ。)

なので、徒歩15分だと

80メートル×15分=1200メートル

という距離になります。

そして、駅を中心に半径1200メートルの範囲が全て徒歩15分圏内となり、その範囲全てのマンションの在庫がライバルとなるわけですね。

1200×1200×3.14(駅から半径1200m円の面積)

 

徒歩5分ですと半径400メートルですから

400×400×3,14(駅から半径400m円の面積)

 

なんとその面積差は、

9倍

です。

 

実際には、徒歩5分圏内のエリアと同じ密度で徒歩15分圏内のエリアにもマンションがあるわけではないので、正確ではないですが・・・ひとつの指標にはなると思います。

 

ライバルが多い→買う人は選択肢が多い→買う人はマンションに利便性をより求める→駅に近いマンションに人気が集まる→価格が下がりにくい

今現在の中古マンション市場の価格相場はこのようになっています。

 

 

駅から近いマンションのデメリット

閑静な住宅街

 

では、駅から近いマンションのデメリットを考えましょうね。

 

高い

 

いや、もう、これよコレ!

高いんですよ~~~。

需要が高く、供給が低いので、やっぱり価格が高くなります。

 

騒音がある

 

駅から近いということは、集まってくる人も多いということ。

そのため音の問題は必ずあります。

 

駅や線路に近い場合には電車や遮断機の音は多少なりともありますね。

バスやタクシーも走っていればエンジン音もあります。

駅前に繁華街がある場合には、居酒屋で騒ぐ若者の声、スナックでカラオケを歌うオジサマの声、呼び込みのお兄さんの声、酔っ払らいが夜中に叫ぶ声。それはそれは、いろんな声や音がしてきますよね、きっと。

コンビにやファミレス、24時間営業や深夜営業しているようなお店があればあるほど、さらに賑やかになりそうです。

 

治安が不安

 

駅の周辺にはいろんな人が集まってきます。

もちろんそこに住んでいる人じゃない人もいますよね。

どんな人かも分かりませんし、酔っ払って騒ぐ人もいますから、治安は良いとは言えません。

 

 

ただ、私は暗くなってから帰宅する時に、逆に人通りの少ない道は怖いです。

遠回りしてでも人通りのある道を選んで帰っていました。夜の公園横の道とか、恐怖でしかなかったです笑。

やすやま

 

駅から遠いマンションのメリット

 

それでは、駅から遠いマンションのメリットを考えてみますね。

 

駅近より安くて広くてグレード高め

 

なんと言ってもその安さが魅力的ですよね。

もし駅近マンションと同じ価格帯で探すなら、広くてグレードの高いマンションが選べます。

 

やはり、駅近に負けない付加価値を付けないと駅遠マンションは売れませんから、販売業者もなかなかのものを仕込んできます。

だからこそ、あなたも迷ってしまうんですよね?

 

静かな住環境が多い

 

駅から徒歩15分とか離れると、やはり静かな環境になることが多いですね。

特に『閑静な住宅街』のなかに建つマンションなら夜は本当に静かです。

あなたの静かな睡眠の確保は約束されるでしょう(たぶん)。

 

公園や緑も多い

 

ここがポイントです。

これが理由で駅から遠くてもいいかな?ってあなたは思っていませんか。

小さい子供が外で思いっきり遊べる場が欲しい、と考えるからですね。

緑があるとやっぱり人って癒されますし。

 

 

駅から遠いマンションのデメリット

 

では、駅から遠いマンションのデメリットを考えますね。

 

交通の利便性が悪い

 

駅から遠いと、家まで歩くのか?それともバスか?わかれると思います。

バスもなかなか不便です。

雨の日とか絶対混むし、遅れるし。

だからと言って雨や雪の日、猛暑の日や極寒の日にひたすら駅まで歩くのもツライですね。

 

私の友人は、雨の日には夫と子供を駅まで車で送り迎えしていますよ。

行きも帰りも時間がバラバラなので、雨の日には家と駅を何度も往復するそうです。

 

夜の閑静な住宅街は意外と怖い

 

これ、本当に怖いです。

閑静な住宅街だから、基本、人通りも多くないし街灯だけで暗いですよ。

子供が電車通学とか始まると、本当に心配になります。

部活とか塾とか習い事とかで遅くなったら絶対一人で歩かせたくないですね私は。

私は何度も帰り道に変質者や痴漢に遭遇したので・・・)

 

資産価値はかなり下がる

 

駅から近いマンションで書いた通りです。

ライバルが多い→買う人は選択肢が多い→買う人はマンションに利便性をより求める→駅に近いマンションに人気が集まる→駅から遠いマンションが売れない→駅から遠いマンションの価格は下がる

 

 

マンションを資産性から見る

一万円2枚

 

駅から近いグレード普通のマンションにするのか?

駅から遠くても広くてグレードの高いマンションにするのか?

 

それぞれのメリット・デメリットをみて、あなたのライフスタイルに合ったほうを選びましょう!

 

 

そんなことはワタクシ言いません笑。

ヤスヤマ

 

マンションを資産性から見た場合、その価値が急速に下がっていくエリアというのがあります。

それは、買いたいと思う人が少ないエリアです。

需要が低いと価格は下がりますし、買いたい人が誰もいないと売れません。

 

 

マンションの購入を検討する人のほとんどが

利便性

を求めていることは誤魔化しようのない事実です。

 

ということは、利便性で劣るマンションは

 

他に何か利便性をカバーできるような要素

 

がない限りは利便性の高いマンションに比べて、売りにくくなります。

 

マンションは売れないと、ずっと管理費・修繕積立金を支払い続けないといけませんから、持っているだけでお金がかかる『負債』なんですね。

 

そうは言ってもいくらかでは売れるでしょ~~~!!!

あなたはそう軽く考えていますね?

でもリゾートマンションでは、現実にこういう現象がもうすでに起きているんです。

 

→破格の値段でも売れない、タダでも引き取ってくれない。

→管理費・修繕積立金を支払えず滞納する人が出てくる。

→適切な修繕が行えなくなる。

→設備などが老朽化して建物の性能が落ち、使用するのに支障が出てくる。

→ますます売れなくなる。

→マンションがゴーストタウン化する。

 

 

 

これはあと数年したら、実際に住居用マンションでも起こってくる現象です。

住宅業界の中では常識なんです。

(業界の人間は誰も言いませんけどね!)

 

 

マンションを子育ての環境から見る

近くの公園

 

子供に公園の近くや緑の多い環境で育てたい。

子供を繁華街があるような環境で育てたくない。

 

あなたはそう思って悩んでいますよね?

でもね、子供が公園で遊ぶ期間って実はそんなに長くありません。

小さい頃だけですよ。

 

それよりも塾や習い事、通学なんかで電車を利用する期間のほうが長いかもしれません。

塾や部活で遅く帰ってくる時に、駅から遠い、人通りの少ない道を歩いて帰ってくるのって心配になりませんか?

ある程度子供が大きくなってくると、「駅から近いし、安心!」という声が実は多いんです。

 

ただし、駅から遠いマンションでも人気校区の小・中学校近くにあるマンションについては、駅から近いという利便性の高さに匹敵する不可価値があるので、資産価値が落ちにくかったりします。

 

 

マンションを老後から見る

 

年とってから、駅まで徒歩15分はハッキリ言ってしんどい!です。ましてや坂道だったらどうします?

まだバスでもあれば救われますが、、、

しかも、年とると歩くスピードが落ちますから、徒歩15分+αです笑!

 

 

生活に必要なものが徒歩圏内に揃っているのってやっぱり便利です。

年をとれば尚更です。

一度にまとめて買い物しても重い荷物たくさん持てませんし。

 

今は、駅から遠い一戸建てを売って、駅から近いマンションに引っ越される高齢者の方がめちゃくちゃ増えています。

理由はやはり、

「便利だから」

だそうです。

 

(ただし、戸建てでも駅から遠くて需要の少ないエリアではなかなか売れません・・・ただでいいから貰ってくれって何度言われたことかw でも誰も貰いません。)

 

 

結論

マンション群

 

いかがだったでしょうか?

 

同じ予算の中で探すとしたら・・・

 

駅から徒歩5分65㎡のグレード普通マンションか?

駅から徒歩15分85㎡のグレード高めマンションか?

 

ぐらいのスペックに差が出るのでは?と思います。

 

 

マンションは一戸建てに比べると

『利便性』

を重視して選ばれる人がほとんどです。

 

そのため、どうしても駅近マンションに人気が集まります。

そんな人気の駅近マンションと同じ土俵に立って勝負しなくてはいけない駅遠マンション。

駅近にも負けない付加価値をつけるため、グレードやスペックを高くしてあります。

だからこそ悩むんですよね~。

 

 

ただ。。。

 

マンションは

 

ババ抜きゲーム

 

と同じです。

 

最後に所有していた人が損をします。

 

どういうこと?って思った人はコレを読んでね!

 

 

じゃあ、どうすればいいの???

 

 

そ・れ・は!

次に買ってくれる人がいれば、少なくともあなたは損をしませんよね?

(あなたの次の買う人が損をするかもしれませんが…)

 

だったら次に買ってくれる人がいる可能性の高いマンションを買うべきじゃないですか?

 

誰も買ってくれないマンションは

管理費・修繕積立金

の支払義務が続くただの『負債』です。

 

マンションの管理と修繕についてはコレを読めばOK!

 

 

あなたは、あなたの子供にそんな『負債』になるマイホームを残したいですか?

 

 

営業マンは絶対に教えてくれない!マンション選びの真実特集は一度読んでみる価値ありですよ。

 

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