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これで悩みがスッキリ解決!家は買うべきか?借りるべきか?

2018/05/28
 
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どうも!マイホーム選びアドバイザーの安山です。

 

今回のテーマは、

家は買うべきか?借りるべきか?
持ち家派か?賃貸派か?

いつの世も議論される永遠のテーマですね(笑)それなのに、明確に答えているコンテンツをあまり見かけないのではないでしょうか。←それにはいろんな大人の事情があるんです・笑

 

では、家は買うべきか?借りるべきか?

 

私の答えは、買うべき、です。人気エリアの家なら、絶対に買うべき、です。

逆に、人気エリアでない家なら、買うべきではないです。その地域の中で、人気がない=単価の低いエリアにある家は、どんなに安くても絶対に買うべきではないです。

やすやま

 

それは何故なのか?人気エリアの家ならば、

  • いざという時、人に貸すことが出来る
  • いざという時、人に売ることが出来る

何か不足の事態が起こったとしても、住宅ローン破綻にはならずにすみます。物件によっては、買った金額と同額程度かそれ以上の価格で売ることだって可能な場合があります。つまり、人気エリアに家を買うことで将来お金に困らない人生を送る重要なツール(=資産)になるからです。

 

 

人気エリアでない家なら買うべきでない理由:土地の価格は二極化

 

営業マン

家賃は払っても何も残りませんが、ローンは払い終われば資産が残ります

こんな不動産営業マンのセールストークを聞いたことはありませんか?あなたもそう思っていませんか?でも、これって本当にそうでしょうか?

 

アベノミクス東京五輪の決定を契機に価格が底打ち状態から上昇し続けていた不動産価格は、2016年下期からは落ち着き始めていますね。

さらに価格だけでなく、マイナス金利の導入で住宅ローン金利は史上最低レベルまで。2019年10月には消費税UPも予定されています。

 

低金利で家賃並みのローン返済額で買えるならマイホームを購入したい。物価上昇による実質的な値上がりや増税前のうちに…

なんていうのが家を買いたいと考える人に多い意見。いわゆる、『今が買い時』って考え方ですね。

 

でも、こうした「買い時」ばかりを煽る考え方は、物件価格や住宅ローンといった『入口』だけの視点でとても危険、失敗の元なんです!

やすやま

 

マイホーム購入を、資産形成という側面で見た場合、「途中」であるローン返済の確実性(=収入の安定性)や、最終的にはそのマイホームをどうするのかという「出口」までをしっかりと考える必要があります。

 

あなたがローンを払い終われば『資産』が残ると思っているなら、つまりマイホームを『資産』として考えるなら、なおさら出口を意識する必要がありますよね?人口は減少し、空き家も急増する今後、あなたが買えるような家はどれだけの資産価値を維持できますか?

やすやま

 

家(だけでなく不動産は全てそうですが)の価格は

  • 建物の価格
  • 土地の価格

で構成されます。

例えば、

建物 2,000万円
土地 1,000万円
合計 3,000万円

の家があります。この家を、300万円の頭金を諸費用に充て、3,000万円の住宅ローンを借り入れマイホームを購入するとします。

不動産の中古市場では、木造の建物は22年たつと評価額は0円となります(法定耐用年数により)。それはつまり、築22年以上の木造住宅は土地代以下でしか売る事が出来なくなるという事です。そうすると22年後には、あなたは2,000万円というお金を失うことになります。

 

でも、ちょっと待ってください。実はもっと多くのお金をあなたは失っているんですよ。住宅ローンの金利分を忘れてはいけないですよね。
住宅ローンを固定35年の金利1.75%で借り入れるとなると、実はもう1,000万円ほどの金利をあなたは支払うことになります。(簡単!カシオのローン計算

やすやま

 

つまり、35年後には3,000万円を失っているわけです。
もしあなたが、何かの事情でマイホームを手放す事になっても、築22年を経過していると、建物の価格はつかないので、土地代のみの価格となります。

この際、土地代は下がっていなかったとしても、1,000万円。

でも、日本では現在『アベノミクスで不動産価格が上昇している』と思っている方が多いですが。実は、価格が上昇しているのは一部の人気のあるエリアのみ。一部の人気エリアを除き、ほとんどの地域では地価が下落傾向です土地の評価が二極化←必読ですよ)。

少子化がどんどん進み、空き家数はなんと820万戸!空き家率13.5%!という現状の日本(平成25年 住宅・土地統計調査より)。かなりの人気エリアでない限り、買った時の価格である1,000万円での売却は難しいと思います。

エリアによっては、

売りたくても売り手がいない

貸したくても借り手がいない

という状況に必ずなります。現になっている地域がもうすでにたくさんあります。
(日本は人口減少に突入していますからね。。。)

 

需要がないという事は、市場の原理(需要と供給の原則)により土地の価格は下がります。

つまり、最期は建物を壊して土地にして売れば、土地代だけは残る、というのはもはや限られたエリアだけの話となってしまっているのです。

35年ローンをせっせと返済している間に土地の資産価値(=価格)までもが減少しているかもしれないのです。ローンを払い終われば、『資産が残る』は今の時代には幻想なんです!

 

 

人気エリアに家を買うべき理由:不動産は流動性が大切

 

では、土地の価格が下がらないエリアはどこなのでしょうか?

 

土地の価値が下がらないエリアとは、人気エリアです。

 

不動産を貸したり、売ったりする場合、多くの借り手、買い手がいると貸しやすく売りやすいからです。借り手や買い手が限られると、希望価格では売れなかったり、売るのに時間がかかります。

土地が広すぎると総額が大きくなってしまうため、そもそも買える人が限られてしまいます。そのため、標準的な広さの土地に比べ単価が低くなるんです。

やすやま

 

結局のところ、不動産の貸借や売買の取引に於いて一番大切なのは『流動性』です。

つまり、借り主、買い主が潜在的に多くいるエリアが最もリスクが少ないエリアと言えます。

貸せない、売れないといった将来のリスクを避けるために、家を買うのは豊富な借り手・買い手がいる人気エリア(=単価の高いエリア)をおススメするのはそういう訳なんです。。

 

もちろん、マイホームは損得勘定だけで決めるものではありませんよ。長い人生を家族とともに自分らしく豊かに過ごすためのツールでもあります。賃貸に住んでいては得られないメリットや満足感がマイホームにはたくさん手に入りますよね。これは、マイホームを資産価値ではなく『利用価値』としてみる考えです。

でもそれは他の資産があったり収入不安がなかったりなど、マイホームの資産価値が大きく落ちても受容できる環境にある必要があります。だけどそんな人ってほとんどいませんよね?

 

だからこそ、あなたの大切なマイホームが、将来お金に困らない人生を支える重要なツール(=資産)となる必要があるんです。そのためには、将来も資産価値が維持できる人気エリアに家を買うべきだと私は考えています。

やすやま

 

 

人気エリアで家を買うための方法

 

上の理由を読んでいただくと、人気エリアで家を買う必要性が分かっていただけたかと思います。

でも、人気エリアとはすなわち単価の高いエリアとなりますから、

「そんな事分かっているけど買えないよ!」

とお叱りを受けるかもしれませんね。

 

そうなんです。人気があるという事は、需要が高いという事なので、必然的に価格も高くなります。

では、そんな単価の高いエリアで家を買うための方法をこっそり公開します。(以下、おススメ順)

 

❶中古住宅を買ってリノベーションする
(⇒30年後も買って良かったと実感!資産価値が落ちないマイホーム購入法

❷賃貸併用住宅にする
(⇒人気エリアでマイホーム買える!家賃収入で住宅ローンが返せる賃貸併用住宅。

❸新築マンションを10年ごとに住みかえる
(⇒住宅ローン奴隷なんて嫌!資産価値が落ちないマンションで自分らしさを実現する。

 

この3つの方法なら、私たち一般人でも単価の高いエリアで家を買うことが出来ます。

 

 

家は買うべきか?借りるべきか?・・・まとめ

 

いかがだったでしょうか?

家は買うべきか?借りるべきか?

 

私の答えは、買うべき、です。
人気エリアの家なら、絶対に買うべき、です。
でも、人気エリアでない家なら絶対に買ってはいけません。

やすやま

 

人気エリアの家ならば、

◆いざという時、人に貸すことが出来る
◆いざという時、人に売ることが出来る

だから、家を買っても損することはありません。あなたの大切なマイホームが、将来お金に困らない人生を支える重要なツール(=資産)となるはずですから。

 

マイホーム選びの鉄則。絶対に忘れないでください。

『不動産は物件でなく、街を買え!!』

 

マイホーム選びは慎重に、慎重に。

では、また!

 

 

▼次のおススメ記事はこちら▼

結局どっちやねん?マイホームは一戸建てかマンションか。

 

 

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