災害に強い家づくりの前に考えたい！本当に大事なたった1つのポイント

 

２０１８年は地震や台風など、私の住む関西地方でも災害の多い1年でした。

不動産・住宅関係の仕事をしている立場として、こういう時気になるのは「自然災害に強い家」についてです。

 

 

そこで今回は、「災害に強い家づくりの前に考えたい大事なたった一つのポイント」というテーマで、主に土地選びに関してお話をします。

 

 

本気で災害対策を考えるなら土地選びから！

 

• 地震に強い家が〜
• 耐震強度が～
• 免震構造が〜

家を設計する時、ハウスメーカーを選ぶ時、こういう災害に関する仕様は気になるポイントでしょう。確かに予算が許す限り耐震設計は大事だし、地震に関する性能が少しでも高い家の方がいいに決まってます。

 

 

しかしながら、私はこういう時いつも思うのです。

とうことを。

 

土地選びって本当に大事です。お節介を承知で言わせていただくとみなさん家選びの方が熱心な印象ですが、もっと真剣に土地選びをした方がいいと思うのです。

 

 

せっかくのマイホーム。いろんな望みを叶えたいんです。
土地に予算取られたら建物の予算が減ってしまう…。

 

 

という意見もあるでしょう。もちろん考え方としてはありです。

 

ただね、災害に強いという視点で考えるとそれはもったいないのです。だってせっかく高いお金を支払って、多くの人にとっては一生に一度かもしれないマイホーム。ならば可能な限り災害に強い家がよくないですか？

 

 

 

えー、じゃあいわゆる「地震に強い家」と掲げているハウスメーカーで立てるよりも、土地選びの方が大事でしょうか？

 

 

 

はい、極論をいえばそうです。建物そこそこで、安全な土地に建てた方が、こと災害に強いという観点ではよっぽど効果があります。後からご説明しますが、安全なエリアというのは人気があるので資産性の高い家でもあるんですよ。

 

 

 

災害に強いエリアのわかりやすい指標は…お城周辺！

 

災害に強い家を望むなら土地選びから！というのはよくわかりました。
でもどこが災害に強いエリアなのかイマイチわかりません。

 

 

 

えええ！それって土地の歴史まで調べたほうがいいのですね。大変だ。

 

 

私はこういう仕事をしているということもあるから、本気で災害に強い家を希望するならば土地の歴史まで調べてもやりすぎではないと考えます。ただ手間と根気のいる作業であることは間違い無いです。

 

 

 

え？そうなんですか？知りたい！

 

 

それは…ずばり昔お城が立っていた場所の周辺です。

 

先人の知恵って偉大で、かつてお城が立っている場所ってどこも安全なんです。面白いほどに地盤、水害などあらゆる点において、リスクが少ない場所にお城って建てられています。

 

一例をあげると、大阪って「水の都」と呼ばれるだけあって、水位が低いことで有名ですね。けれどもその水の都の中においても今の大阪城の周りだけは水害の影響を受けず、地盤も安全なんですよ。

 

 

ハザードマップについては、こちらの記事が参考になるので必読ですよ！

 

 

昔からの高級住宅地も災害に強い指標として有効

 

同じような理屈は、高級住宅街にも言えます。

 

• 例えば大阪の吹田、豊中、箕面などの北摂エリア
• 南は大阪城から帝塚山のあたり
• 兵庫だと芦屋から神戸の東灘にかけて

 

この辺がいわゆる高級住宅街であり、地理的にも安全なのです。「地理的に安全」を言語化すると、やや山手で水害の危険性がない。かといって山すぎないので土砂崩れの危険祭もないエリアと言えるでしょう。

 

 

ちょっと考えていただきたいのですが、そもそも高級住宅街はなぜ「高級」なのでしょうか？

 

それは先に書いたように、地理的に安全で快適なエリアであることが担保されているからです。だから人が集まり街や交通網も発展しさらに利便性があがる。資産性、安全性、快適性は連動しており、人が好んで住むところに街ができ、こうして高級住宅街は長い年月をかけてできてきたのです。

 

ですから、安全な土地は？と言われたら一番手っ取り早いのは昔からある高級住宅街なんです。

 

 

高い＝快適ではない！？

 

とはいえ、気をつけていただきたい点があります。先ほどから私が意識して書いている「昔からの」高級住宅街というポイントです。

 

最近できた高級住宅街は安全じゃないんですか？

 

 

そうですね、そもそも高級住宅街は基本的に長い年月をかけて形成されたものなので、最近できたものには適用されまいかもしれません。

 

そして、比較的新しい街並みで整備されて形成された街並みのことを「新興住宅街」とよく言います。この新興住宅街は高級住宅街の次くらいに高値で家が売りに出されていますが、こういうエリアは災害に強いとは言い難いので注意が必要です。

 

 

 

新興住宅街に多いのが、

• 山を切り崩して住宅地にしたり
• 池を埋め立てて地盤改良し住宅地にする

こういうパターンです。

ここまでこの記事を読んでいただいた方ならおわかりですね！？最近山を切り崩したのであれば、土砂災害の可能性が高く、池を埋め立てた場所であれば、地盤改良したとはいえ、やっぱり地盤は弱いのです。

 

 

私が懸念しているのは、こういう災害という観点ではウィークポイントを抱えているのにも関わらず、新しく形成して新興住宅地として街開きし、家を建てそれが比較的高値で販売されることです。

 

繰り返しますが資産性、安全性、快適性は連動しています。ですから、一時的に何かしら土地を整えたとて、長い目で安全だと言えるまでには時間がかかるのです。またこういう新興住宅地の場合、急速に街づくりを進めることが多いのですが世代交代がうまくいかずオールドタウンになってしまっている例も歴史的に見て数多く存在します。

 

ちなみに…オールドタウンになってしまったら、残念ながら資産価値はガタ落ちです。街は活気を失い、資産価値もない、おまけに災害に強い土地とも言い切れない。新興住宅街の孕んでいるのはこういうことです。

 

かつてのニュータウンが今はオールドタウン・・・の現実について知っておくべきですよ！こちらの記事をどうぞ。

 

 

災害に強い家づくりは土地選び・・・まとめ

 

災害に強い家づくりの前に考えたい大事なたった一つのポイントというテーマで記事を書きました。

 

大事なポイントとはもちろん「土地選び」です。

• 災害に強い家を立てるなら、家づくりの前に土地選びである
• 災害に強い土地とは昔からの高級住宅街
• 新興住宅街は災害には強いとは言い切れない

 

家を立てる際は、まず土地選び、それも災害に強いか？という視点で選んでみてはいかがでしょうか。

 

 

間違っていませんか？土地選びのベストパートナーは不動産屋ではありません。

 

少しでも地盤の強いエリアで家を建てるために知っておかないと損してしまいますよ？