誰も教えてくれないタワーマンションの将来の資産価値、もう買ってる人は読まないことをおすすめします！

 

 

「家賃払うのがもったいないからマイホーム」この理由でタワーマンションを買う人は99%損をします。

 

 

マンション診断士の安山です。

少し衝撃的な書き出しをしてしまいました。

でもこれはまぎれもない事実です。

だからこそ、せっかく時間を割いて私のブログを読んでくださる方にはぜひお伝えしたい。

 

 

あなたはタワーマンションの将来の資産価値を知ってますか？

 

 

未だ根強い「家賃もったいないから家を買う」思考

 

 

「そろそろ、マイホーム」という人に家を買う理由を聞いて、返ってくる回答の大半がこれです。

 

 

「このまま家賃支払い続けるのがもったい。だったら家を買った方が資産になる。」

 

 

この考え方。

ある意味正解ですが、ある意味間違いです。

なぜか？

 

 

 

誰も教えてくれないタワーマンションの将来の資産価値

 

 

タワーマンションにメリットがないとは言いません。

もちろん、メリットもあります。

 

 

タワーマンションは基本的に駅に近い場所、便利な場所に建設されます。
生活する上では便利ですよね。

また、人気を保つためにコンシェルジュサービスや、スポーツジム、パーティルームなど魅力的なサービスや施設付きなものも多いです。あると嬉しいですよね。

そして、何より「タワマン＝ステータス」ですよね。

 

 

だけどこと「将来の資産価値」にフォーカスすると確実に言えることはこれ。

 

 

 

理由をご説明しますね。

 

 

解消不能な「タワマンカースト」の存在

 

これはタワーマンションを語る上でよく話題になることです。

「タワマンカースト」という言葉をご存知でしょうか？

「カースト」というのは古代インドの階級制度のことです。

ピラミット状になっているこういうやつですね。

 

 

 

これと同じことが、タワーマンション内で起きています。

タワーマンションの最上階はゆうに億を超える価格です。

一方で低層階は、物件にもよりますが3000万円代のものもあります。

億ションを買う人と、3000万円の物件を買う層、

どう考えても年収やライフスタイル、価値観が全く異なり、上の階に行けば行くほど所得が高い世帯なのです。

 

 

さらに最近では、上層階は中国の富裕層が収益物件として買うケースが増えて来ました。

一方で低層階を買う人の中には、35年ローンを買って終の住処として考えている人もいます。

タワーマンション所有者の所得やライフスタイル、マンションに対する考え方は最初からバラバラなんです。

 

 

 

数十年後の修繕計画はどう考えても難しい

 

タワマンには最初から『タワマンカースト』という名の住民格差がありバラバラである。

そしてこのバラバラの状態で数十年経過します。

建物へのメンテナンスはどのマンションにも必要なもので、タワーマンションとて例外ではありません。

 

 

マンションの修繕は、実はどこのマンションも苦労はつきものなのです。

マンションの修繕計画は、マンションを買う時から決まっているものではありません。マンション所有者で構成される管理組合によって、修繕内容や予算などを決めていくもの。

マンション住民皆が合意しないと修繕計画は進められない。

 

マンションとは、住んだ時点で運命共同体。

 

でも各々の所得やライフスタイルは様々で合意形成を進めることが相当困難だからです。

これは普通のマンションでも起きていること。

そして、これから大きな社会問題になること。

 

 

 

では「タワマンカースト」なんて言葉ができるほど、最初から住民格差のあるタワーマンションはどうなるでしょうか？

修繕計画を進めることは、困難を極めることが予測できます。

 

 

 

そもそもタワーマンションの歴史は浅く、本格的な大規模修繕例もない

 

 

先ほど「予想できます」と書きました。

なぜなら、タワーマンションの大規模修繕事例は、まだないからです。

 

ちなみに「タワーマンション」とは、22階以上の高さのマンションであることが定義です。

このタイプのマンションが一気に広がったのは1997年の建築基準法の改正がきっかけです。

つまりまだ20年弱の物件が多く、一般的に本格的な大規模修繕が必要な築30年以上を迎えている物件はまだ存在しないのです。

 

 

足場は立てられないのでゴンドラで修復

タワーマンション22階建て以上の建物なので、ビルの修繕事例を参考にするといいでしょう。

この高さとなるともはや足場を組むことができません。ゴンドラによる作業です。

足場を組んだ修繕より時間もお金もうんとかかります。

 

 

 

タワマンだからこその管理費、修繕費の多さ

またタワーマンションだからこその設備の修繕も考えなくてはいけません。

例えばタワーマンションは非常用エレベーターの設置が義務付けられており、それを動かすための自家発電装置があり、これは年に1回の試運転が義務付けられているのです。

当然、非常用であっても耐用年数が経てば部材などの交換も必要なわけですね。

さらに豪華なマンションによくある、スポーツジムやパーティールームなども全て管理費や修繕積立金としてのしかかります。

 

そもそも修繕費も足りない！？

なにより問題なのが、多くのマンションの修繕積立金が階段方式で値上がりすること。

これはマンションを売りやすくするための不動産会社の作戦なんです。

 

元からある程度必要な修繕積立金の総額見積もりは分かっています。

しかし最初から修繕積立金が高いと購入されない。

毎月の住宅ローン返済額＋管理費＋修繕積立金、場合によっては駐車場代もですからね。

 

というわけで最初は少なめに、数年おきに値上げする（管理組合で採択）という方式を取り入れているマンションがほとんどです。

 

普通のマンションでも結構なお値段の修繕積立金なのにスポーツジムやパーティルームを備えていることもあるようなタワーマンションならば、その修繕積立費も膨大です。

 

 

階段状に値上がりするため、次の値上げ前のタイミングでマンションを売却される方も意外と多いですよ。

ただ、段階的に値上げしていても積立金が全然足りていないマンションも多いですね。と言うより、むしろ足りているマンションが少ないです。

きちんと先のことを考えて策を講じているマンションはほとんどありません。

でもそういうマンションに住んでしまった場合、一時金を徴収されて修繕を行うか、修繕をしないか、しかないのです。

 

 

 

もともと住宅街ではないエリアに街を作っている事実

 

現在タワーマンションが多く立ち並ぶ豊洲など東京の湾岸エリアを例にお話しします。

東京湾岸エリアは、もともと物流倉庫でした。

リーマンショックの時に資産を処分したがる企業が一斉に土地を売り、広大な土地がわんさかでました。

ここに目をつけたデベロッパーが買い取ってタワマンを乱立させたのが、今に至る経緯です。

 

 

街がなかったエリアに街を作っているのです。

最初は安かった土地代も、街を開発し整備すればその時は値上がりします。

 

しかしながら、一斉に街に移り住んだ人は必ず老います。

そして、住民と共にタワマンも老いていきます。

子供たちが巣立った後に、残るのは共に老いた住民とタワマンだけです。

そんな時に住む基盤であるタワーマンション自体が修繕もされないまま価値がないと……そんなタワマンが乱立していると……街自体の価値も下がってしまうのです。

 

 

私たちは似た事例を知っているはずです。

これは昭和にできたいわゆる「ニュータン」と同じ構造と言えます。

 

 

人工的に作り出した街であるがゆえ、次の世代の人たちが根付かず他所に出て行ってしまい、老いた住民だけが残るわけですから価値は落ちて当然です。

諸行無常ですね。。

 

 

 

マイホーム塾から提案、マンション買うなら中古の非タワマン

 

ここまでタワーマンションの将来の資産価値が危ういことをご説明しました。

とはいえ、人気のタワーマンション。

例えば、共働き家庭で車も持たない、通勤に便利な駅近物件を探している世帯には人気があります。

 

 

マイホーム塾として、こういう層におすすめなのが、非タワーマンションです。

タワーマンションは、一般的なマンションよりも多様性ゆえ修繕計画が困難を極めることがすでに見えており、かつ立っているエリアも人為的に価値を作り出している場合は長期的に見て資産価値が危うい。

 

だったらそうじゃないマンションを選んでみてはいかがでしょうか？

中古マンションであれば価格が大幅に下がります。

しかも立地がよければ資産価値は落ちてないマンションも数多くあるんですよ。

 

 

 

 

 

タワーマンションの資産価値が危うい？

 

「家賃を払うのがもったいない」理由でタワーマンションを買う人がなぜ損をするのか？の理由とともにタワーマンションの資産価値についてご説明しました。

 

 

タワーマンションは、まだまだ歴史が浅く先のことは読めません。

収益物件として買うのはいいでしょうけど、いつまで持っておけば得なのかその分岐点も未知数です。

ゆとりがある富裕層が投資対象や一時の住まいとして買うのはよいでしょう。

 

 

一方で「家賃を買うのがもったいない」層は、終のすみかとして買いたい層ですよね。

タワーマンションとは最初から格差があり、将来的なメンテナンスがとにかく難しくなるでしょう。

それでは街としても建物としても資産価値が維持されません。

 

維持できない資産価値であれば、家賃を払い続けて賃貸に住んだ方がお得ではないでしょうか？

あるいはもっと別の選択肢を探した方がいいかもしれません。

 

 

せっかくのマイホーム。

買うのであれば、資産として残るものを選びませんか？

 

 

 

追伸：

後悔しないマイホーム選びは事前診断から。

日本ではまだ根付いていない、マイホームを買う前の事前診断サービスを私は提唱しています。

マンション選びで不安なことがあれば、こちらのサービスをぜひご検討くださいね。

 

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